AIがもたらし得る不動産業界の変容

米国REIT・商業用不動産担当アナリストのロン・カンデムが、生成AIがどのようにして不動産業界全体で340億ドルの節減をもたらすのか、そして最も節減が有望視される分野についてお話します。

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「市場の風を読む」（Thoughts on the Market）へようこそ。このポッドキャストでは、最近の金融市場動向に関するモルガン・スタンレーの考察をお届けします。

商業用不動産担当アナリストのロン・カンデム, 今回は、米国REIT・商業用不動産担当アナリストのロン・カンデムが、生成AIによってどのようにして不動産業界が340億ドル節減できるのか、そして節減が最も期待できる分野についてお話しします。

このエピソードは7月1日にニューヨークにて収録されたものです。

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不動産業界の将来は、立地が全て…ではなく、自動化が全てだとしたらどうなるのでしょうか？

AIが不動産の需要にどのような影響を与えるか、正確に判断するには時期尚早かも知れませんが、事業運営の効率を高めることで、不動産事業を変容させつつあると言うことはできるでしょう。もし、あなたが顧客として不動産会社と取り引きするとしたら、バーチャル賃貸アシスタントとやり取りすることができるでしょう。そして賃貸契約書の作成で、AIの助けを借りれば、何時間も何日もかけることなく数分で済むでしょう。

事実、弊社の最近の研究によれば、生成AIによって不動産投資信託(REIT)業界に従事する50万人の仕事の40%近くを自動化できると見られます。実際のところ上場REITおよび商業用不動産(CRE)サービス企業162社の人件費は合計920億ドルで、その財務面への影響は営業キャッシュフローの15%超に相当する340億ドルにのぼる可能性があります。弊社独自の求人データベースによれば、自動化の可能性がある上位4職種は管理職です。そこで、中間管理職、営業、事務所・業務支援および設備メンテナンス・修繕について考えて見てください。

REITとCREの特定のサブセクターは、他の領域より大きな恩恵を受けると見られます。例を挙げると、宿泊・リゾート施設は、仲介・サービスや、ヘルスケアREITとともに、労働の自動化によって営業キャッシュフローが15%以上改善する可能性があります。その一方で、カジノ、トリプルネット、トランクルーム、ショッピングモール、さらにはショッピングセンターですら、恩恵は5%未満と見られ、このことから業界全般で影響が様々であることがうかがわれます。

中でも仲介・サービスは自動化に伴う伸び代が最も大きく、営業キャッシュフローが34%近く増加すると見られます。こうした企業は、大規模な生成AI採用が最も進んでいる可能性があります。弊社が見るに、こうした企業にとってのメリットは人件費節減だけでなく、生成AIツールによる生産性向上とデータセンター取引を通じて、売上高の機会も拡大すると見られます。

宿泊・リゾート施設は職務の自動化を通じて予想される営業キャッシュフロー拡大の余地が23%と、2番目に大きい分野です。こうした事業にAIを一体化すれば、オペレーションの合理化だけでなく、投資収益率やM＆Aの新たな道筋を開くことにもなります。

既に事業運営でAIを利用している企業もあります。例を挙げると、一部のトランクルーム会社は、AIを自社のデジタル基盤に統合しており、顧客とのやり取りの85%は、デジタル化された選択肢から自己選択されています。その結果、AIを活用した人員配置の最適化を通じて、現場での労働時間がおよそ 約30%削減されました。同じように、アパート会社の中にはAIを活用した顧客とのやり取りおよびオペレーションの効率化を通じて、フルタイムの職員を2021年からおよそ約15%削減した企業もあります。

一方でAI採用の増加は、AIのイネーブラー企業に新たな売上高をもたらしています。データセンター、特殊不動産、CREサービスといった事業は、生成AI関連のインフラ構築によって、大幅な上振れの可能性があります。高度な売上高管理システム、顧客獲得ツール、予測的解析などは、生成AIが付加価値を提供できる領域のごく一例に過ぎず、2,900億ドルにのぼるREITおよびCREサービス分野の売上高がさらに拡大する可能性があります。

ただし、生成AIが労働市場に与えるより広範な経済に与える影響については、引き続き熱い議論が戦わされています。不動産需要の最大の決定要因は雇用の伸びであり、米国経済の1億6,400万人の雇用にAIが与える影響は、今後判断されることになります。もし、雇用が大幅に失われ、労働力が縮小した場合は、不動産業界の売上高は圧迫され、オフィスおよび宿泊施設が、特段に大きな影響を受ける可能性があります。AIに関連した失業の懸念は理にかなったものですが、弊社エコノミストは、リスキリングの必要性は大きいものの、生成AIが生産性に与える影響が、最終的には雇用の純増につながり得ると考えています。

最後までお聴きいただきありがとうございました。今回も「市場の風を読む」Thoughts on the Market 、お楽しみいただけたでしょうか？もしよろしければ、この番組について、ご友人や同僚の皆さんにもシェアいただけますと幸いです。