October 4, 2025 • 32 mins
Episodio 4: Mesa Redonda de Preguntas y Respuestas (Primera Parte)
En este episodio dinámico y entretenido, en su primera parte, el equipo de Echando Raíces se reúne para responder a preguntas reales de su audiencia. Desde dudas comunes hasta inquietudes más técnicas, los hosts comparten sus experiencias y consejos sobre temas esenciales para inversionistas y compradores inmobiliarios en México, especialmente en el Caribe Mexicano.
Algunos temas destacados incluyen:
- ¿Qué derechos tengo si compro a través de un fideicomiso?
- ¿Qué pasa si se retrasa la entrega de la obra?
- ¿Qué plusvalía puede tener mi unidad al momento de la entrega?
- ¿Qué gastos de cierre debo presupuestar?
- ¿Puedo revender mi unidad antes de recibirla?
- ¿Por qué algunos desarrollos no tienen cajones de estacionamiento asignados?
- ¿Puedo modificar mi departamento si lo compro en preventa?
Con opiniones de todos los hosts —incluyendo a Eduardo, Laura, Bruno, Marcos, Guillermo, Miguel y Pedro— este episodio ofrece una mirada práctica, sincera y educativa sobre el proceso de inversión inmobiliaria en la Riviera Maya.
Ideal para: Inversionistas primerizos, compradores curiosos, y agentes inmobiliarios que buscan respuestas claras y consejos de profesionales con experiencia.
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Laura (00:00):
El 11 del 11 soy es el
Eduardo (00:01):
Bueno, estaría bueno.
Guillermo (00:02):
de 11 11.
Bueno,
Laura (00:04):
Bueno,
Eduardo (00:05):
pues saliendo, entendido, vamos a darle echando
raíces Episodio cuatro preguntasy respuestas.
Una mesa redonda sabrosa va.
Entonces, bueno, bienvenidosnuevamente a nuestra audiencia,
a este cuarto episodio de supodcast echando raíces.
Nuevamente, les damos una muy,muy, muy fuerte.
(00:27):
Bienvenida.
Y les agradecemos nuevamente elestar con nosotros el día de
hoy.
Les tenemos preparados unpodcast, un episodio un poquito
diferente.
Lo vamos a hacer un tanto másmás ameno.
Tenemos aquí el grupo de echandoraíces prácticamente completo.
Aquí presentes.
Tenemos a marcos, tenemos aLaura, tenemos a Miguel, tenemos
a Guillermo, tenemos a Pedro,tenemos a Bruno y a un servidor
(00:51):
eduardo.
La dinámica que vamos a estarmanejando el día de hoy es una
mesa redonda en donde estaremos,eh, haciendo preguntas al equipo
y obviamente respondiéndolasestas preguntas.
Vienen de ustedes, nuestraaudiencia, que a lo largo del
tiempo y en las últimas semanas,desde que arrancamos el podcast,
hemos estado recibiendoentonces, vamos a estar haciendo
(01:12):
esto de vez en cuando paraobviamente darle batería a estas
preguntas que obviamente nossuelen hacer.
Consideramos preguntas muyimportantes y que bueno, al
tenerlas ustedes en su arsenal.
Pues les pueda servir.
Entonces, pues vamos a arrancaresto sin más preámbulo.
Vamos a arrancar aquí con Laura.
Laura nos tiene una
Laura (01:32):
se de preguntas
Eduardo (01:34):
y vamos a arrancar con la primera.
Esto va a ser una manera, lovamos a hacer una manera muy
directa, muy dinámica.
Y arranquemos.
Bueno, a ver, Laura, si comproun un cliente, hace la pregunta
si compro a través defideicomiso aquí pequeño entre
paréntesis, el episodio pasado,tocamos el tema de fideicomiso y
quedamos que vamos a tener unepisodio ya muy, muy enfocado al
(01:57):
fideicomiso.
Estoy seguro que van a verpreguntas aquí que se van a
hacer que o ya tocamosbrevemente y van a tener un
episodio dedicado.
Entonces no las vamos adescartar si, si las vamos a
responder porque creo que semerecen eh, eh?
También su lugar en este en esteepisodio, pero no nos vamos a
profundizar mucho.
Okey.
Entonces, habiendo dicho eso, sicompro a través de fideicomiso,
(02:21):
el departamento es mío.
Laura (02:23):
Muchas gracias, eduardo.
Cómo están todos?
Eh, que bueno que están poraquí.
Hola compañeros.
Y bueno, pues muy contenta laverdad de nuevamente, participar
en este nuevo episodio deechando raíces.
Así que gracias.
Muy bien, bueno, pues graciaseduardo por esa primera
pregunta.
Fíjate que es una pregunta queme hizo directamente un
inversionista extranjero,obviamente porque, bueno, como
(02:45):
bien comentas el fideicomiso esun tema muy extenso y que vamos
a tocar en otro momento.
No quiero alargar la respuestani mucho menos, pero me parece
una pregunta interesante porqueindependientemente a que te
pregunten que es el fideicomisocomo tal aquí, la pregunta fue.
Que si el departamento iba a serde él realmente
independientemente a todo lo quees el fideicomiso es comentarle
(03:07):
al al inversionista.
En este caso, que el fideicomisoes una figura legal.
Básicamente es una herramientalegal que permite que
inversionistas extranjerospuedan comprar en zonas
restringidas, que en este casoes aproximadamente a 48 o 96
kilómetros, ya sea de la zonamarítima, de las playas o de la
(03:27):
frontera nacional.
Y la pregunta en sí que si es deél o no, al ser una figura
legal, en este caso, elfideicomiso implica que el
departamento tiene todos losderechos.
Perdone, el inversionista tienetodos los departamentos para
hacer uso, goce y disfrute deldepartamento.
Correcto.
Entonces el departamento lopuede rentar, lo puede vender o
(03:50):
puede hacer lo que considere consu unidad con su departamento.
Por lo tanto, tiene losderechos.
Y eso es una parte muyimportante que creo que hay que
aclararle a nuestrosinversionistas extranjeros.
Y claro, me gustaría queobviamente de alguno de mis
compañeros contar algo más ytienen alguna, eh, información
extra sobre esta pregunta enespecífico?
Pues vamos a ampliarla, no?
Como ven que opinan.
Guillermo (04:11):
Sí, solo lo que tengo para aportar por ahí, Laura es
em.
Amar a partir de esto que medecías de la figura legal era
que, eh, no se le dé un usodistinto si a la unidad que
estas eh que estás comprando?
No, eso era como el importanteeh, para tratar de explicar por
qué tengo que comprar a travésde un fi y comso no es, es
(04:31):
importante entender que no se lepuede dar un uso distinto a la
unidad al que no estáconstruido.
No, es decir, va ser usohabitacional o rentarlo si o
vivirlo.
Eso es como más
Eduardo (04:41):
eso es muy
Laura (04:42):
es muy bueno
Eduardo (04:43):
Eso es muy importante.
A qué nos referimos con el uso?
Pues, bueno, obviamente tenemosun uso residencial.
Tenemos un uso comercial ytenemos un uso mixto.
Entonces, a lo que se refierenes, no puede uno adquirir la
propiedad bajo un usoresidencial y darle después un
uso comercial.
Me explico, ob, viceversa.
Entonces, eh, también esta esuna gran oportunidad para,
(05:03):
nuevamente, decirle si quiereshaber un poco más sobre el tema
de miso, le recomendamosescuchar el episodio previo, eh?
Y posteriormente ya tendremos unepisodio exclusivamente dedicado
en donde tendremos un invitadoespecial notario público,
obviamente, y le adentremos contodo al tema de fico miso.
(05:24):
Entonces, bueno, vámonos a otrapregunta aquí de nuestro
compañero pedrito, madre patria.
A ver, Pedro, cuéntame.
Aquí tenemos una de tuspreguntas que dice qué pasa si
compro, pero se retrasa la obra?
Bruno (05:40):
Yo esa pregunta me la han hecho varias veces, sobre todo
celeste.
tal qué retrasa la obra?
Si hay algún problema, yoprimero les estoy ahí la
tranquilidad.
Y les pongo de ejemplos tantosirena como estudio 34.
En el caso de, sobre todo enestos casos, le pongo serena.
(06:01):
Digo, mire sirena, laconstruimos durante la pandemia.
Estuvimos parados entregamos Osea ahí, darle la tranquilidad y
la confianza de de grupo de sur,sobre todo por la experiencia.
Entonces, no sé pero yo hetenido vamos, esa tranquilidad
desde que trabajo aquí en de surde decir que retrasamos con las
obras, sino que incluso lasentregamos antes perfecto.
(06:23):
Antes también aclarar,obviamente aquí hablando a
título personal, no de sur, perocreo que también la pregunta va
referida a, qué pasa si la obrase retrasa en cualquier
proyecto?
No, eh?
En este caso, obviamente almemento de revisar un contrato
en la parte legal, vienes conciertas cláusulas de protección
que a ti como cliente te van aasegurar de que en caso,
obviamente el desarrolladortiene un plazo de entrega, eh,
(06:46):
pactado en el contrato.
Y también tiene un tiempo untiempo de prórroga.
Esta prórroga es obviamente poracontecimientos fuera de de lo
normal, no?
O sea, tuvimos una pandemia,estamos en una zona de
huracanes.
Puede haber ciertos retrasosprovocados y también una obra
depende de muchos terceros, no?
Entonces, eh, cualquier problemacon un tercero puede llegar
afectar el tiempo de la obra.
(07:07):
Sin embargo, después cumplidoeste tiempo que normalmente va
de tres a seis meses.
Eh, el cliente, en caso de quees la obra, siga retrasada o uno
se entregue, empieza a percibirlo que viene siendo unos
intereses en este caso, porejemplo, hablando a título
personal de d sur, nosotrospagamos un punto percent por
cada mes de retraso, punto sobreel valor total de la obra del de
(07:29):
la compra em, sobre cada mes deretraso que que de sur va
cumpliendo, no.
Entonces también para darles esaseguridad, perito mencionaba de
nosotros no como trabajamos, eh,la seguridad que tienen a nombre
de sur, pero a nivel general,siempre viene con cláusula que
te protegen en el contrato paraque tú, en caso de que compres
una propiedad en un desarrollo yy no se est, está entregando,
(07:49):
están demorados o lo quequieras, eh?
Te puedes ir a a juicio o puedesdemanda sin ningún problema con
esa cláusula que te protege.
Eduardo (07:56):
Claro, como menciona a Bruno y bueno, nosotros
previamente también aquiles,invitamos a escuchar nuestro
episodio previo.
Platicamos un poco sobre lo queviene siendo la seguridad legal
y certeza jurídica.
Y es precisamente lo quecomenta.
Comenta Bruno con respecto alcontrato.
No, obviamente se firma undocumento, un instrumento legal
(08:17):
que es un contrato de promesa,compra venta.
Es muy importante que ustedeslean detenidamente ese contrato.
Si tiene obviamente un asesorlegal, eh?
Y bueno, hagan todas laspreguntas que ustedes consideren
pertinentes.
Ahí es donde se dictamina lasreglas del juego.
Esto ya lo platicamos en elepisodio previo.
Tampoco se trata nuevamente derepetirlo y ha dicho pero bueno,
(08:37):
obviamente imagínense unaresidencia particular, que
generalmente más menosdependiendo, verdad?
El tamaño puede durar 12 meses,ocho meses, 14 meses.
Y estas obras se suelen atrasar.
Yo, yo he tenido la experienciatambién de participar en muchas
de ellas y se atrasan.
Es normal.
Hay muchas piezas en el juego.
No imagínense.
(08:58):
Bueno, ya una hora de miles demetro cuadrados de construcción
y obviamente suelen tenerciertos retrasos.
Ya depende mucho de laexperiencia y reputación de la
empresa con la cual es, ustedesestán comprando que tanto
pudiesen llegarse, atrasar o no.
Pero nuevamente, como dijoBruno, es muy importante que
lean su contrato.
Si hay algo que no le suena,pregunten y si no, simplemente
(09:21):
no cuadra.
Pues tengan cuidado, va.
Entonces nos vamos a lasiguiente pregunta aquí con
marcos.
Marcos nos pregunta qué precioproyectan este a ver qué dice
aquí.
Qué precio proyectan este midepartamento al tiempo de
entrega?
Laura (09:39):
Bueno, de hecho la pregunta no la hago yo me la
hacen a mi todo el tiempo de.
Eduardo (09:45):
Pero yo le lo que desc, escribiste?
Laura (09:47):
Seguro
Eduardo (09:48):
que precio proyectan este mi
Laura (09:51):
deparamento lo dijo diferente.
Ahora se o no?
Si o no se no se no si o no?
Bruno (09:55):
escrito Con acento dominicano.
Entonces te la dejamos pasar.
Te la dejamos pasar.
que es lo que pasa
Laura (10:01):
si
Eduardo (10:02):
si se me fue, el acento les pide una disculpa que precio
proyectan este mi departamentoal tiempo de entrega.
Laura (10:10):
eh?
Pues mira esa pregunta me lahacen bastante y obviamente va a
depender una del tiempo en queme hacen la pregunta cuál es la
etapa de obra?
Y ojo no es una pregunta quesolo viene de una persona osea,
un inversionista principiante,sino que también viene de muchos
inversionistas expertos porquequieren ver, ok, cual va a ser
la ventaja que tengo yo sobre undepartamento que pueda comprar
(10:33):
entrega inmediata que me estégenerando flujo de efectivo?
Pues inmediato.
el precio como tal que que selanza un proyecto, obviamente va
a depender ya de lo que hayanvisto del estudio de mercado que
se hace en la zona una, todaslas zonas estudia obviamente de
los precios que hay de entregueinmediata también como precios
ya de proyectos que hay justo enesa misma zona rondan usualmente
(10:57):
desde un 20 a percent.
Pero todo esto también va a sermuy específico de, pues, la
estrategia comercial que tengacada desarrolladora
Eduardo (11:06):
Perfecto.
Bueno, aquí nuevamente, fíjenseo sea, por eso les les cabes que
que tengamos una pregunta quepodamos remitir a un episodio
pasado.
al menos que se nos patine, lolo vamos a hacer aquí también
tocamos este tema, inclusivemarcos estuvo presente en ese
episodio y es el tiempo en elque se encuentra la obra, no en
en que momento se encuentra laobra dentro del tiempo de su de
(11:26):
su construcción.
Entonces, obviamente aquí va avariar muchísimo.
Si estamos hablando, prea, siestamos hablando construcción o
estamos hablando, obraterminada, no, cada etapa tiene
sus proceso y sus contras.
Esta es una pregunta que vabastante ligada a ese a ese
punto que tocamos en parte la elepisodio pasado.
Se lo recomendamos escucharporque si es muy importante,
(11:48):
implica el factor riesgo.
Implica también, eh, la gananciaque uno puede, percibir que
nuevamente va, va muy ligada alfactor riesgo.
Siguiente paciente.
A ver, vámonos con miguelito.
A ver, Miguel, tú nos preguntaso bueno, cuando digo tú nos
preguntas, no es quenecesariamente la persona aquí
presentes la que está haciendola pregunta son, son sus
(12:11):
clientes?
Son clientes que nos han estadomandando sus eh preguntas por
correo por mensajes.
Pero bueno, me refiero a lapersona en particular.
Quizás pudiese decir a ver estapregunta, te le hicieron a ti
miguelito qué gastos de cierredebo presupuestar además del
precio de compra?
Repito qué gastos de cierre debopresupuestar además del precio
(12:35):
de compra?
Esto es una muy buena pregunta.
Guillermo (12:37):
Bueno, eh, gracias, eduardo.
Es una pregunta, digamos un pocobásica.
No hace mucho, casi casi en cadaoperación, un cliente,
obviamente, pero.
Es de saber, eh, justo todo loque implica, no, eh, en qui,
quinta narró nosotros, Bueno, enmi experiencia que que
trabajamos en en esta zona delpaís, eh, más o menos podemos
(12:57):
estimar un un siete por percentde valor de la operación para
destinarlo a costos de cier quese que se digamos es des glosa
en la parte notarial no rarosdel notario.
Que dale gal idea a la operacióny la parte de impuestos tanto
municipales como estatales estápor ahí el el el impuesto a la
(13:18):
adquisición que selis hay, elderecho de registro público,
toda la parte de gestión decélulas catastrales, el predi,
todo esto que tienes que quecubrir para allá, eh?
Pues tener el tu título depropiedad estos gastos
obviamente se se cubren al alcerrar la operación ya después
que, eh, pasé todo el proceso decompra.
Después del engancho, obviamentecontacto firmado, eh, li
(13:39):
liquidas todo, todo eldepartamento.
Y ahí si vienen ya los costos decierre también importante.
Esto no es parte deldesarrollador.
Esto va, como mencioné, es unaparte externa a la operación en
el sentido de que va al alnotario y al a al gobierno,
Eduardo (13:54):
Pues eh, así eso, o sea, aquí nuevamente, este, voy
a parecer disco rayado, perotocamos este tema también en el
episodio pasado.
Mira la verdad que es que,bueno, realmente es obviamente
una una estructura bastante biendefinida.
Esta de los bienes raíces.
El tema es, es saber.
Por decirlo de manera.
Es un juego.
Es un juego muy padre muybonito.
Tiene alto riesgo, tiene altarecompensa.
(14:17):
Y pues, bueno, el que lo sabejugar lo sabe jugar.
No tocamos este punto.
Y como dice, como bien diceMiguel, osea, los gastos
adicionales ahí están, son muyclaros.
No le van a sacar un gasto bajola manga.
Está de ustedes, obviamente, losprospectos, clientes,
compradores, cuando esténrevisando su contrato, que se
informen muy bien.
Cuáles son estos gastosadicionales?
(14:38):
la información está también a sudisposición y con muchísimo
gusto, nosotros también estamosa su disposición para
responderle todavía aún más.
Pero está muy claro todo estosimpuestos, derechos, patentes,
eh, honorarios de lo que vienesiendo notario, que Sí.
Guillermo (14:55):
perdon.
Y si puedo agregar algosolamente en el sentido de que
también es importante porquetambién me lo han hecho mucha
esa pregunta de si se puedefinanciar esos esos gastos.
Y si, por ejemplo, si vas acomprar un departamento concreto
y hipotecario, es posible queesos gastos los incluyes en tu
financimiento
Eduardo (15:12):
Es una buena
Guillermo (15:13):
no, no tengas que desembolsado en ese memento.
Sino que incluso lo puedes, eh,justo financiar a ya sea 10, 15,
20 años.
Entonces, pues, bueno, es unabuena opción en el sentido de
que no tienes que deste en esememento y lo puedes, eh, meter a
escrito
Bruno (15:28):
super
Guillermo (15:28):
tanto pa, tanto pan nacionales como como
Bruno (15:31):
Exacto.
No, buen punto de eso quemencionas.
Miguel es súper súperimportante.
Este punto no realmente losgastos notariales como bien
mencionabas rondan entre un aquíen el estado en Quintana ro, eh?
Estos gatos notariales comomencionas también los pueden
incluir dentro de su crédito ylos financian del crédito.
Y también es súper importanteaclarar que normalmente cuando
(15:51):
tú eres comprador, todos esosgastos vienen por parte de la de
la parte vendedora, no?
Entonces tú básicamente vienenpor parte la de la parte
vendedora, sino.
Que tú no te o sea la cédula, loque viene siendo libre de predi
libre de gastos libre, grab telo tiene que entregar la parte
vendedora.
Tú como comprador, vas a pagarel paquete que mencionamos al
(16:14):
memento de hacer laescrituración.
Pero la parte vendedora es quiente tiene que entregar todo estos
documentos.
Si normalmente el costo de sacaralgunas cédulas como de agua y
demás que son importantes parala escrituración, van por parte
de la parte vendedora.
Tú después como cliente, pagaseste cinco a siete percent de
gatos notariales para poner yescriturar la unidad de tu
nombre.
Pero no tienes por ahí quepreocuparte por tantos
(16:37):
documentos que hay que sacarporque los entrega la parte
vendedora.
Te vas a tener que preocuparcuando revenda tu unidad ahí.
Si para sacar este tipo dedocumento, si eso van a correr
directamente por tu cuenta,
Eduardo (16:47):
bueno para allá pasarle al a la siguiente preguntita,
creo que vale la pena comentar.
Pudiésemos nosotros ofrecerles anuestra audiencia en un futuro
episodio cuando hablemos deescrituración, porque tendremos,
tendremos un episodioexclusivamente de cierre de tema
de la escrituración.
Haremos dos o tres o cuatrosimulaciones, no en donde les
(17:09):
pondremos bueno, vamos a simularla operación está por 3,000,000.
Y bueno, cuál sería obviamentetoda esta corrida de gastos
adicionales, costos de cierre,como se, como correctamente se
dicen y podremos hacernuevamente dos o tres
simulaciones.
Pero bueno, pasemos al siguienteGuillermo.
(17:29):
te preguntan, puedo revender miunidad antes de la entrega?
Y qué costo tiene a ver?
Repito, puedo revender mi unidadantes de la entrega.
Y qué costo tiene?
Guillermo (17:43):
Gracias, lic.
Eh?
Esta pregunta ya es de unperfil, un poquito de una
persona que tiene dos, tres,cuatro propiedades, eh?
También me ha pasado de.
Acaba de vender una propiedad,se hizo algo de dinero y y lo
quiere reinvertir en seguida,para no que no pierda un valor,
Y bueno, en esto se a ver unpoquito el parama porque cada
desarrolladora, cada cadacomercializadora tiene un
(18:06):
poquito un proceso distinto,particularmente en el en el caso
nuestro, en los productos quevendemos.
Si se puede revender la unidad,si, nosotros tenemos un proceso
un poquito distinto a otrasdesarrolladoras en las cuales,
eh, damos de baja al contrato,eh?
Para hacerlo bien, paraexplicarlo lo más en yo
posibles, la persona invierte enel memento, eh?
(18:29):
Que decide revender la unidadantes importantes antes de que
llegue el proceso de entrega dela unidad.
Si, opta por revender la unidady lo que hacemos es dar debajo
ese contrato con el con elcomprador y hacer un nuevo
contrato con, el nuevo, el nuevocomprado no, Se pueden ceder los
derechos, pero lo hacemos deesta forma.
Sí.
(18:49):
Y en nuestro caso en particular,eh, nosotros cobramos unos MXN
$25,000 por esta dada de baja decontrato y un nuevo contrato.
Algunas desarrolladoras cambianun poquito.
Aplican algún porcentaje, eh?
Sobre el valor de venta?
Nosotros, eh, como grupo de sur,tenemos otra visión de de la
parte de negocios de las de lasreventas y como para que quede
(19:12):
claro, es importante.
Esto es, se puede revender antesde la entrega donde no ingresan,
como mencionó recién Miguel,todos estos costos de cierre.
Eduardo (19:21):
Pues mira esta nuevamente también es una
pregunta muy, muy buena quepudiésemos ya, aterrizar un poco
más en en en otra instancia.
Sin embargo, cabe mencionar,bueno, los MXN$25.
Sí, es, es más que nada.
Es un gasto administrativorealmente a de sur.
No tiene ningún inconvenienteque el cliente revela.
La unidad que haga.
Obviamente es parte de denegocio de los bienes raíces,
(19:42):
comprar en una etapa inicial,como lo hemos comentado en
preventa y a lo largo de la obraque va ganando la plus valía la
landa no, como bien dice tambiénGuillermo, cada desarrolladora
tiene reglas de juegos, suspeculiaridades.
Pero bueno, en el caso de sur desuri, se a pega mucho a la ley.
La ley a través de los años, através, por lo menos de los
(20:03):
veintitantos años que lleva desur operando, cambiado en como
dos veces.
Okey, entonces es un tematambién muy interesante para
profundizar más adelante.
Pero bueno, como bien dijoGuillermo, obviamente en el caso
de sur, estaba totalmenteaceptada.
la reventa.
Tiene un costo administrativo deMXN$25,000 y con las mejores
(20:26):
intenciones de ayudar y apoyar anuestros compradores para
revender su unidad en el ladocaso que lo lo quieren hacer.
Entonces, vamos a la siguientepregunta que nos hace este bueno
que nos hacen los clientes quenos preguntan los clientes de
Laura, por qué no tiene cajonesde estacionamiento asignados, el
(20:47):
desarrollo inmobiliario o elproyecto?
Repito, por qué no tiene cajonesde estacionamiento asignados?
El proyecto
Laura (20:56):
Correcto.
Así es.
fíjense que esta pregunta me lahicieron aquí.
Cabe destacar queindependientemente a que viene
gente de otros países, vienegente de otros estados de la
república que estánacostumbrados a tener un
departamento con un cajónasignado, no?
O sea, tienen su espacio propio,diríamos y que es parte de su
departamento.
Incluso está escriturado.
(21:17):
Aquí en este caso, ladiferencia.
Y justo ayer hablaba conGuillermo y con Bruno sobre este
tema, y me pareció muyinteresante entender el por no
tiene porque no es nada más deque sean menos cajones de que
los departamentos no sinorealmente el por qué.
Básicamente es que al ser unproducto enfocado en renta
vacacional, pues obviamente nose requiere de un lugar
específico por departamento.
(21:38):
Primeramente porque, eh, alrentar vaca, ocasionalmente
también hay diversidad deespacios o lugares o formas de
transporte que no requierendetener un espacio para guardar
un auto primeramente.
Y por otro lado, algo que mepareció muy interesante que
justo hablaba con Guillermo muyBruno El hecho de tener un cajón
de estacionamiento puede inclusoincrementar los costos no
(21:59):
solamente para el desarrollador,sino también para el
inversionista, porque va a tenerun costo mayor su departamento,
porque le agregaríamos el extraque sería el cajón de
estacionamiento.
Entonces, la verdad, eso a mí mecayó el 20.
Me pareció súper claro y meparece muy buena respuesta para
que un inversionista comprendael porque no tiene un cajón
(22:20):
asignado
Bruno (22:21):
correcto, y que bueno que lo mencionas Laura del tema de
los costos, porque no solamenteincrementa el costo al memento
de la compra la unidad, sino quetambién aumenta tu costo de
escrituración, ya que esosmetros cuadrados adicionales que
normalmente un cajón deestacionamiento lleva entre 12 a
15 metros cuadrados, se suman aese costo de escrituración y
después también se van a sumar atu cuota de mantenimiento, que
(22:42):
es algo que los clientes.
Eh, batallan mucho.
No batallan porque porque comotú mencionaba, vienen de otras
ciudades donde únicamente tienencomo amenidad una alberca.
No hay ni siquiera guardia deseguridad o nada.
Y llegan aquí, eh, en uncondominio en la zona turística
de donde más o menos estamosenfocados, eh, donde tienen un
condominio con 2025 ahumanidades.
Obviamente eso hace una cost demantenimiento un poquito más
(23:05):
alto.
Y si ya la agregas un extra quees el estacionamiento, que son
esos 15 metros cuadrados de dede estacionamiento capaz que le
estás sumando unos MXN$600 más atus costo de mantenimiento.
Y como bien mencionabas antes,al estar enfocado en un sector
turístico, el cajón deestacionamiento no es algo
requerido.
Entonces, al final te va estarsacando dinero de la bolsa me
con mes y no te va a sumar unpunto como positivo porque
(23:29):
porque no tiene ningunadiferencia en tu renta de airbnb
o cualquiera que sea que elcajón.
Sea asignado o no, no tieneninguna diferencia porque hay
que mencionar que si tienenestacionamientos más, no están
asignados.
Entonces no suma nada.
Tú ofreces el estacionamiento.
No te va a sumar.
Si está escritura tu nombre ono, no suma nada.
Entonces vas a pagar unadicional por algo que no te va
(23:50):
a generar un ingreso extra.
Entonces no tiene sentido estetipo de de de de cajones,
digamos en este caso, cajones,estacionamiento asignado, tu
nombre cuando lo tienes, comouna amenidad y el mantenimiento
de todo eso se reparte entretodas las unidades.
No realmente es ganar ganar portodos lados.
Laura (24:05):
Diríamos que es un servicio que hablábamos también
ayer.
Es una amenidad, una amenidad
Bruno (24:09):
Es una amenidad
Laura (24:10):
de los servicios que tiene exactamente y eh, y bueno,
cabe destacar,
Guillermo (24:14):
te interrumpa de hacer que me quedé pensando con
esa pregunta que que queestuvimos hablando antes, dimos
y me imaginé le damos un usoesporádico o el o el la persona
que renta le da un uso muyesporádico al al cajón de
estacionamiento.
Y me imaginé imaginate que túcompras un una unidad que tiene
dos recámaras, pero solamenterentas una eventualmente rentas
otra eh, de modo inversionistano, no sirve.
(24:36):
Estarías desperdiciando eseespacio que no estás utilizando
o no estás rentando al final,sea haciendo un contundido no,
Laura (24:44):
así es correcto.
Y cabe destacar, como decíaBruno, que nuestros desarrollos
sí cuentan con estacionamientosubterráneo, que eso también es
importante.
Hace poco un cliente me lopreguntó y le pareció súper
importante, sobre todosubterráneo.
Aquí hay desarrollos que tienenlugares de estacionamiento entre
comillas fuera alrededor deldesarrollo y que son parte de la
calle más no del desarrollo.
No?
Entonces nada que ver,
Eduardo (25:05):
pero bueno, para exactamente y para cerrar, como
dicen todos, osea, realmente senecesita.
O sea, oye, lo tiene, no lotiene.
Es una pregunta.
Ahora, por qué no lo tiene?
Esa es otra.
Lo necesitas.
Esa es otra realmente no, Hayque pensar el tipo de destino
que nuevamente episodio enepisodios pasados, ya platicamos
(25:26):
mucho sobre lo que viene siendoplaya el carmen, su historia
como destino turístico y playadel carmen en particular,
realmente no se requiere tenerel cajón particular.
Repetimos los desarrollos ybueno, incluyendo los desde sur,
si tienen cajones suficientescajones, no uno asignado por
unidad, privativa, perorealmente los huéspedes al
(25:46):
inversionista que compra y estápensando, obviamente este rentar
ya sea de manera vacacional otradicional.
Los inquilinos que vienen vienenuna semana, vienen dos semanas y
por el tamaño de play delcarmen, todo está cerca.
No rentan vehículos.
Entonces no se necesita.
Esa es otra de las principalesrazones porque son varias, pero
(26:06):
eso es una de las principalespor las cuales los
desarrolladores dejaron de hacercajones de estacionamiento por
unidad, privativa entoncesdespreocupe suficientes cajones
para poderle dar servicio atodos los edificios.
Y pues, disfruten en esesentido.
Bueno, nos vamos a la siguientepregunta que le hacen a pedrito
(26:31):
uno de sus clientes o variosclientes?
Esta es una pregunta que hacenmucho a ver.
Déjeme leerla bien, para noequivocarme, puedo modificar mi
departamento al invertir ena.
Repito, puedo modificar midepartamento al invertir en
preventa.
Bruno (26:49):
por lo que hemos visto y estábamos comentando esta
mañana, no soy el único al quele hacen esta pregunta por
Eduardo (26:54):
no, no, no, no.
Es una pregunta bas bastantecomún.
Bruno (26:56):
no, sobre todo con el con el de dos recámaras loco.
Me lo han llegado a preguntar.
Oye, hay posibilidad de quitarla cocina, cerrarlo y hacer un
departamento completo de doshabitaciones.
Y la pregunta, o sea, y larespuesta es siempre mira si se
puede, pero depende de la etapade la construcción y depende del
momento en el que estemostambién, eh?
(27:18):
Me tienes que dar, yo te voy ahacer el plano.
Yo te voy a hacer.
Pero me tienes que dar laseguridad y la garantía de que
si va a ir hacia adelante, eseinterés real que tú me estás
mostrando no yo te puedo hacerel plano, te hago la
modificación, lo aceto todo.
Pero ahora eh, qué me está dandotú a mí?
Me está dando una certeza.
O sea, esta modificación, derepente, a mitad de construcción
(27:38):
te vas a echar para atrás o mevas a decir no.
Y aquí al final, no lo quiero.
O nosotros, si podemos, estamosabiertos hacer cualquier
modificación a ningún tipo deproblema.
Ahora ya te digo, tiene que seren un momento de la construcción
en la cual se puede hacer.
Correcto, Pedro buenísimo.
La pregunta y la respuesta.
Como bien mencionabas, eh, lacerteza que nosotros, como
desarrolladora, normalmentesolicitamos cuando es un caso
(28:00):
excepcional de un cliente quequiere hacer una modificación
como bien mencionadas, porejemplo, en las unidades lock
off que dice yo no quiero lookoff, quiero dos recámaras.
No hay ningún problema.
Incluso clientes que dicen oye,compro dos estudios, le ponga
una puerta en el medio y lospuedo unir, rentar y maximizar
mi re, mi, mi, mi inversión o larentabilidad, sí se pueda hacer
sin ningún problema.
Obviamente depende la etapa dela construcción.
(28:21):
Y como certeza que mencionaba aPedro, nosotros, lo que decimos
es, oye, bueno, mira, ya que voya hacer una una modificación
excepcional para ti, te voy apedir.
Que de tu parte me es unenganche más alto.
No, nuestra forma de protegernoses, okey, estás quiere hacer una
modificación?
Estás percent?
Seguro.
Pues te voy a pedir un mínimo de50 percent de enganche.
Y aquí tengo que hacer unamodificación no estructural,
pero a nivel planos a nivel,modificaciones, planos,
(28:44):
ingenierías y todo.
No eso a nivel preventa.
Ahora después cuando tú comprasel departo del departamento y se
entrega.
Quieres hacer una modificación yen tu departamento sí la vas a
poder hacer siempre cuando noafectes la parte estructural del
edificio y también siempre ycuando esté dentro de tunidad
porque tú no puedes romper conlo visual de todo el condominio.
Entonces no puedes hacermodificaciones que algo que nos
(29:06):
ha pasado mucho, creo que nosnos acordamos es, tenemos las
unidades planta baja muy grandesen en estudio 34 y la gente nos
va preguntado hoy puedo aar yhacer otra habitación?
No, no, no, no, por qué?
Porque ya rompes con la partevisual, estás afectando a la
visual de todo el condominio enconjunto y no es algo interno
tuyo.
Entonces ese tipo demodificación no, pero interna.
(29:27):
Sí, dependiendo de la etapa ytodo.
Laura (29:29):
Ahora, creo que también me acuerdo mucho de una cliente
que tenía Miguel, que queríaprácticamente cambiar
completamente el concepto deldepartamento.
Y creo que tampoco se trata deeso.
No?
Osea, quiero el color así.
Quiero quitar esto, ponerloabajo, subirlo, bajarlo, osea.
Hay límites también.
Porque entonces ya estamoscambiando la idea.
Digo, si no quieres un depa comocosta celeste, pues busca otra
(29:50):
opción que se adapte más a loque tú quieres, no?
O que te acuerdas mi
Guillermo (29:53):
tu casa.
Laura (29:54):
o si, claro, vas tu casa.
No tenemos
Bruno (29:57):
no, no.
Pero esta pregunta, por ejemplo,vino de una clienta, la cual vio
el estudio tipo b de planta bajay decía oye, y si te hecho la
terraza, meto aquí unahabitación.
Meto aquí al fondo un baño yhago, no sé qué no a ver
Eduardo (30:10):
Sí, esa exactamente.
Mi hermano.
Yo me pongo aquí ahorita como mepongo en los zapatos del del
desarrollador.
No es una cosa.
Eso oye, podría ser unamodificación mínima, no para
adecuar al un poquito máspersonalizado, eh?
La unidad del departamento?
No.
Sin embargo, si nos ponemos enen los zapatos del
(30:31):
desarrollador, eh, generalmentegeneralmente estamos hablando
desarrollos hoy por hoy.
Arriba de no sé, 15, 20departamentos para arriba.
No tenemos costas celeste 144unidades.
Tenemos otros proyectos de 200300 unidades.
Imagínense nada más la mitad quela mitad.
Te pidan un cambio.
No desde el color a ábreme unapuerta a no me entregues la
(30:54):
cocina no se pudiese.
Sería literalmente imposible noo cobrar mucho, mucho, mucho más
caro por ese servicio.
Entonces, claro que estánabiertos los desarrolladores a
este tipo de modificacionessegún el sapo, la pedrada.
Y pues, bueno, nuevamente esteent muy bien, de de qué es lo
que tienen que daradicionalmente, cuáles son las
(31:15):
condiciones por estamodificación para que después no
tenga ninguna sorpresa al finaldel camino y se lleven una?
Pues, una decepción, Muchísimasgracias a todos aquellos que nos
acompañaron en este cuartoepisodio de echando raíces, mesa
redonda de preguntas yrespuestas en su primera parte,
les invitamos a que nos siganescuchando y a seguirnos en su
(31:36):
plataforma favorita de podcast yen nuestras redes sociales.
Gracias nuevamente porescucharnos.
Esto fue echando raíces, unpodcast de sur donde sembramos
información de valor paraayudarte a tomar las mejores
decisiones en el mundoinmobiliario.
El 11 del 11 soy es el
Eduardo (00:01):
Bueno, estaría bueno.
Guillermo (00:02):
de 11 11.
Bueno,
Laura (00:04):
Bueno,
Eduardo (00:05):
pues saliendo, entendido, vamos a darle echando
raíces Episodio cuatro preguntasy respuestas.
Una mesa redonda sabrosa va.
Entonces, bueno, bienvenidosnuevamente a nuestra audiencia,
a este cuarto episodio de supodcast echando raíces.
Nuevamente, les damos una muy,muy, muy fuerte.
(00:27):
Bienvenida.
Y les agradecemos nuevamente elestar con nosotros el día de
hoy.
Les tenemos preparados unpodcast, un episodio un poquito
diferente.
Lo vamos a hacer un tanto másmás ameno.
Tenemos aquí el grupo de echandoraíces prácticamente completo.
Aquí presentes.
Tenemos a marcos, tenemos aLaura, tenemos a Miguel, tenemos
a Guillermo, tenemos a Pedro,tenemos a Bruno y a un servidor
(00:51):
eduardo.
La dinámica que vamos a estarmanejando el día de hoy es una
mesa redonda en donde estaremos,eh, haciendo preguntas al equipo
y obviamente respondiéndolasestas preguntas.
Vienen de ustedes, nuestraaudiencia, que a lo largo del
tiempo y en las últimas semanas,desde que arrancamos el podcast,
hemos estado recibiendoentonces, vamos a estar haciendo
(01:12):
esto de vez en cuando paraobviamente darle batería a estas
preguntas que obviamente nossuelen hacer.
Consideramos preguntas muyimportantes y que bueno, al
tenerlas ustedes en su arsenal.
Pues les pueda servir.
Entonces, pues vamos a arrancaresto sin más preámbulo.
Vamos a arrancar aquí con Laura.
Laura nos tiene una
Laura (01:32):
se de preguntas
Eduardo (01:34):
y vamos a arrancar con la primera.
Esto va a ser una manera, lovamos a hacer una manera muy
directa, muy dinámica.
Y arranquemos.
Bueno, a ver, Laura, si comproun un cliente, hace la pregunta
si compro a través defideicomiso aquí pequeño entre
paréntesis, el episodio pasado,tocamos el tema de fideicomiso y
quedamos que vamos a tener unepisodio ya muy, muy enfocado al
(01:57):
fideicomiso.
Estoy seguro que van a verpreguntas aquí que se van a
hacer que o ya tocamosbrevemente y van a tener un
episodio dedicado.
Entonces no las vamos adescartar si, si las vamos a
responder porque creo que semerecen eh, eh?
También su lugar en este en esteepisodio, pero no nos vamos a
profundizar mucho.
Okey.
Entonces, habiendo dicho eso, sicompro a través de fideicomiso,
(02:21):
el departamento es mío.
Laura (02:23):
Muchas gracias, eduardo.
Cómo están todos?
Eh, que bueno que están poraquí.
Hola compañeros.
Y bueno, pues muy contenta laverdad de nuevamente, participar
en este nuevo episodio deechando raíces.
Así que gracias.
Muy bien, bueno, pues graciaseduardo por esa primera
pregunta.
Fíjate que es una pregunta queme hizo directamente un
inversionista extranjero,obviamente porque, bueno, como
(02:45):
bien comentas el fideicomiso esun tema muy extenso y que vamos
a tocar en otro momento.
No quiero alargar la respuestani mucho menos, pero me parece
una pregunta interesante porqueindependientemente a que te
pregunten que es el fideicomisocomo tal aquí, la pregunta fue.
Que si el departamento iba a serde él realmente
independientemente a todo lo quees el fideicomiso es comentarle
(03:07):
al al inversionista.
En este caso, que el fideicomisoes una figura legal.
Básicamente es una herramientalegal que permite que
inversionistas extranjerospuedan comprar en zonas
restringidas, que en este casoes aproximadamente a 48 o 96
kilómetros, ya sea de la zonamarítima, de las playas o de la
(03:27):
frontera nacional.
Y la pregunta en sí que si es deél o no, al ser una figura
legal, en este caso, elfideicomiso implica que el
departamento tiene todos losderechos.
Perdone, el inversionista tienetodos los departamentos para
hacer uso, goce y disfrute deldepartamento.
Correcto.
Entonces el departamento lopuede rentar, lo puede vender o
(03:50):
puede hacer lo que considere consu unidad con su departamento.
Por lo tanto, tiene losderechos.
Y eso es una parte muyimportante que creo que hay que
aclararle a nuestrosinversionistas extranjeros.
Y claro, me gustaría queobviamente de alguno de mis
compañeros contar algo más ytienen alguna, eh, información
extra sobre esta pregunta enespecífico?
Pues vamos a ampliarla, no?
Como ven que opinan.
Guillermo (04:11):
Sí, solo lo que tengo para aportar por ahí, Laura es
em.
Amar a partir de esto que medecías de la figura legal era
que, eh, no se le dé un usodistinto si a la unidad que
estas eh que estás comprando?
No, eso era como el importanteeh, para tratar de explicar por
qué tengo que comprar a travésde un fi y comso no es, es
(04:31):
importante entender que no se lepuede dar un uso distinto a la
unidad al que no estáconstruido.
No, es decir, va ser usohabitacional o rentarlo si o
vivirlo.
Eso es como más
Eduardo (04:41):
eso es muy
Laura (04:42):
es muy bueno
Eduardo (04:43):
Eso es muy importante.
A qué nos referimos con el uso?
Pues, bueno, obviamente tenemosun uso residencial.
Tenemos un uso comercial ytenemos un uso mixto.
Entonces, a lo que se refierenes, no puede uno adquirir la
propiedad bajo un usoresidencial y darle después un
uso comercial.
Me explico, ob, viceversa.
Entonces, eh, también esta esuna gran oportunidad para,
(05:03):
nuevamente, decirle si quiereshaber un poco más sobre el tema
de miso, le recomendamosescuchar el episodio previo, eh?
Y posteriormente ya tendremos unepisodio exclusivamente dedicado
en donde tendremos un invitadoespecial notario público,
obviamente, y le adentremos contodo al tema de fico miso.
(05:24):
Entonces, bueno, vámonos a otrapregunta aquí de nuestro
compañero pedrito, madre patria.
A ver, Pedro, cuéntame.
Aquí tenemos una de tuspreguntas que dice qué pasa si
compro, pero se retrasa la obra?
Bruno (05:40):
Yo esa pregunta me la han hecho varias veces, sobre todo
celeste.
tal qué retrasa la obra?
Si hay algún problema, yoprimero les estoy ahí la
tranquilidad.
Y les pongo de ejemplos tantosirena como estudio 34.
En el caso de, sobre todo enestos casos, le pongo serena.
(06:01):
Digo, mire sirena, laconstruimos durante la pandemia.
Estuvimos parados entregamos Osea ahí, darle la tranquilidad y
la confianza de de grupo de sur,sobre todo por la experiencia.
Entonces, no sé pero yo hetenido vamos, esa tranquilidad
desde que trabajo aquí en de surde decir que retrasamos con las
obras, sino que incluso lasentregamos antes perfecto.
(06:23):
Antes también aclarar,obviamente aquí hablando a
título personal, no de sur, perocreo que también la pregunta va
referida a, qué pasa si la obrase retrasa en cualquier
proyecto?
No, eh?
En este caso, obviamente almemento de revisar un contrato
en la parte legal, vienes conciertas cláusulas de protección
que a ti como cliente te van aasegurar de que en caso,
obviamente el desarrolladortiene un plazo de entrega, eh,
(06:46):
pactado en el contrato.
Y también tiene un tiempo untiempo de prórroga.
Esta prórroga es obviamente poracontecimientos fuera de de lo
normal, no?
O sea, tuvimos una pandemia,estamos en una zona de
huracanes.
Puede haber ciertos retrasosprovocados y también una obra
depende de muchos terceros, no?
Entonces, eh, cualquier problemacon un tercero puede llegar
afectar el tiempo de la obra.
(07:07):
Sin embargo, después cumplidoeste tiempo que normalmente va
de tres a seis meses.
Eh, el cliente, en caso de quees la obra, siga retrasada o uno
se entregue, empieza a percibirlo que viene siendo unos
intereses en este caso, porejemplo, hablando a título
personal de d sur, nosotrospagamos un punto percent por
cada mes de retraso, punto sobreel valor total de la obra del de
(07:29):
la compra em, sobre cada mes deretraso que que de sur va
cumpliendo, no.
Entonces también para darles esaseguridad, perito mencionaba de
nosotros no como trabajamos, eh,la seguridad que tienen a nombre
de sur, pero a nivel general,siempre viene con cláusula que
te protegen en el contrato paraque tú, en caso de que compres
una propiedad en un desarrollo yy no se est, está entregando,
(07:49):
están demorados o lo quequieras, eh?
Te puedes ir a a juicio o puedesdemanda sin ningún problema con
esa cláusula que te protege.
Eduardo (07:56):
Claro, como menciona a Bruno y bueno, nosotros
previamente también aquiles,invitamos a escuchar nuestro
episodio previo.
Platicamos un poco sobre lo queviene siendo la seguridad legal
y certeza jurídica.
Y es precisamente lo quecomenta.
Comenta Bruno con respecto alcontrato.
No, obviamente se firma undocumento, un instrumento legal
(08:17):
que es un contrato de promesa,compra venta.
Es muy importante que ustedeslean detenidamente ese contrato.
Si tiene obviamente un asesorlegal, eh?
Y bueno, hagan todas laspreguntas que ustedes consideren
pertinentes.
Ahí es donde se dictamina lasreglas del juego.
Esto ya lo platicamos en elepisodio previo.
Tampoco se trata nuevamente derepetirlo y ha dicho pero bueno,
(08:37):
obviamente imagínense unaresidencia particular, que
generalmente más menosdependiendo, verdad?
El tamaño puede durar 12 meses,ocho meses, 14 meses.
Y estas obras se suelen atrasar.
Yo, yo he tenido la experienciatambién de participar en muchas
de ellas y se atrasan.
Es normal.
Hay muchas piezas en el juego.
No imagínense.
(08:58):
Bueno, ya una hora de miles demetro cuadrados de construcción
y obviamente suelen tenerciertos retrasos.
Ya depende mucho de laexperiencia y reputación de la
empresa con la cual es, ustedesestán comprando que tanto
pudiesen llegarse, atrasar o no.
Pero nuevamente, como dijoBruno, es muy importante que
lean su contrato.
Si hay algo que no le suena,pregunten y si no, simplemente
(09:21):
no cuadra.
Pues tengan cuidado, va.
Entonces nos vamos a lasiguiente pregunta aquí con
marcos.
Marcos nos pregunta qué precioproyectan este a ver qué dice
aquí.
Qué precio proyectan este midepartamento al tiempo de
entrega?
Laura (09:39):
Bueno, de hecho la pregunta no la hago yo me la
hacen a mi todo el tiempo de.
Eduardo (09:45):
Pero yo le lo que desc, escribiste?
Laura (09:47):
Seguro
Eduardo (09:48):
que precio proyectan este mi
Laura (09:51):
deparamento lo dijo diferente.
Ahora se o no?
Si o no se no se no si o no?
Bruno (09:55):
escrito Con acento dominicano.
Entonces te la dejamos pasar.
Te la dejamos pasar.
que es lo que pasa
Laura (10:01):
si
Eduardo (10:02):
si se me fue, el acento les pide una disculpa que precio
proyectan este mi departamentoal tiempo de entrega.
Laura (10:10):
eh?
Pues mira esa pregunta me lahacen bastante y obviamente va a
depender una del tiempo en queme hacen la pregunta cuál es la
etapa de obra?
Y ojo no es una pregunta quesolo viene de una persona osea,
un inversionista principiante,sino que también viene de muchos
inversionistas expertos porquequieren ver, ok, cual va a ser
la ventaja que tengo yo sobre undepartamento que pueda comprar
(10:33):
entrega inmediata que me estégenerando flujo de efectivo?
Pues inmediato.
el precio como tal que que selanza un proyecto, obviamente va
a depender ya de lo que hayanvisto del estudio de mercado que
se hace en la zona una, todaslas zonas estudia obviamente de
los precios que hay de entregueinmediata también como precios
ya de proyectos que hay justo enesa misma zona rondan usualmente
(10:57):
desde un 20 a percent.
Pero todo esto también va a sermuy específico de, pues, la
estrategia comercial que tengacada desarrolladora
Eduardo (11:06):
Perfecto.
Bueno, aquí nuevamente, fíjenseo sea, por eso les les cabes que
que tengamos una pregunta quepodamos remitir a un episodio
pasado.
al menos que se nos patine, lolo vamos a hacer aquí también
tocamos este tema, inclusivemarcos estuvo presente en ese
episodio y es el tiempo en elque se encuentra la obra, no en
en que momento se encuentra laobra dentro del tiempo de su de
(11:26):
su construcción.
Entonces, obviamente aquí va avariar muchísimo.
Si estamos hablando, prea, siestamos hablando construcción o
estamos hablando, obraterminada, no, cada etapa tiene
sus proceso y sus contras.
Esta es una pregunta que vabastante ligada a ese a ese
punto que tocamos en parte la elepisodio pasado.
Se lo recomendamos escucharporque si es muy importante,
(11:48):
implica el factor riesgo.
Implica también, eh, la gananciaque uno puede, percibir que
nuevamente va, va muy ligada alfactor riesgo.
Siguiente paciente.
A ver, vámonos con miguelito.
A ver, Miguel, tú nos preguntaso bueno, cuando digo tú nos
preguntas, no es quenecesariamente la persona aquí
presentes la que está haciendola pregunta son, son sus
(12:11):
clientes?
Son clientes que nos han estadomandando sus eh preguntas por
correo por mensajes.
Pero bueno, me refiero a lapersona en particular.
Quizás pudiese decir a ver estapregunta, te le hicieron a ti
miguelito qué gastos de cierredebo presupuestar además del
precio de compra?
Repito qué gastos de cierre debopresupuestar además del precio
(12:35):
de compra?
Esto es una muy buena pregunta.
Guillermo (12:37):
Bueno, eh, gracias, eduardo.
Es una pregunta, digamos un pocobásica.
No hace mucho, casi casi en cadaoperación, un cliente,
obviamente, pero.
Es de saber, eh, justo todo loque implica, no, eh, en qui,
quinta narró nosotros, Bueno, enmi experiencia que que
trabajamos en en esta zona delpaís, eh, más o menos podemos
(12:57):
estimar un un siete por percentde valor de la operación para
destinarlo a costos de cier quese que se digamos es des glosa
en la parte notarial no rarosdel notario.
Que dale gal idea a la operacióny la parte de impuestos tanto
municipales como estatales estápor ahí el el el impuesto a la
(13:18):
adquisición que selis hay, elderecho de registro público,
toda la parte de gestión decélulas catastrales, el predi,
todo esto que tienes que quecubrir para allá, eh?
Pues tener el tu título depropiedad estos gastos
obviamente se se cubren al alcerrar la operación ya después
que, eh, pasé todo el proceso decompra.
Después del engancho, obviamentecontacto firmado, eh, li
(13:39):
liquidas todo, todo eldepartamento.
Y ahí si vienen ya los costos decierre también importante.
Esto no es parte deldesarrollador.
Esto va, como mencioné, es unaparte externa a la operación en
el sentido de que va al alnotario y al a al gobierno,
Eduardo (13:54):
Pues eh, así eso, o sea, aquí nuevamente, este, voy
a parecer disco rayado, perotocamos este tema también en el
episodio pasado.
Mira la verdad que es que,bueno, realmente es obviamente
una una estructura bastante biendefinida.
Esta de los bienes raíces.
El tema es, es saber.
Por decirlo de manera.
Es un juego.
Es un juego muy padre muybonito.
Tiene alto riesgo, tiene altarecompensa.
(14:17):
Y pues, bueno, el que lo sabejugar lo sabe jugar.
No tocamos este punto.
Y como dice, como bien diceMiguel, osea, los gastos
adicionales ahí están, son muyclaros.
No le van a sacar un gasto bajola manga.
Está de ustedes, obviamente, losprospectos, clientes,
compradores, cuando esténrevisando su contrato, que se
informen muy bien.
Cuáles son estos gastosadicionales?
(14:38):
la información está también a sudisposición y con muchísimo
gusto, nosotros también estamosa su disposición para
responderle todavía aún más.
Pero está muy claro todo estosimpuestos, derechos, patentes,
eh, honorarios de lo que vienesiendo notario, que Sí.
Guillermo (14:55):
perdon.
Y si puedo agregar algosolamente en el sentido de que
también es importante porquetambién me lo han hecho mucha
esa pregunta de si se puedefinanciar esos esos gastos.
Y si, por ejemplo, si vas acomprar un departamento concreto
y hipotecario, es posible queesos gastos los incluyes en tu
financimiento
Eduardo (15:12):
Es una buena
Guillermo (15:13):
no, no tengas que desembolsado en ese memento.
Sino que incluso lo puedes, eh,justo financiar a ya sea 10, 15,
20 años.
Entonces, pues, bueno, es unabuena opción en el sentido de
que no tienes que deste en esememento y lo puedes, eh, meter a
escrito
Bruno (15:28):
super
Guillermo (15:28):
tanto pa, tanto pan nacionales como como
Bruno (15:31):
Exacto.
No, buen punto de eso quemencionas.
Miguel es súper súperimportante.
Este punto no realmente losgastos notariales como bien
mencionabas rondan entre un aquíen el estado en Quintana ro, eh?
Estos gatos notariales comomencionas también los pueden
incluir dentro de su crédito ylos financian del crédito.
Y también es súper importanteaclarar que normalmente cuando
(15:51):
tú eres comprador, todos esosgastos vienen por parte de la de
la parte vendedora, no?
Entonces tú básicamente vienenpor parte la de la parte
vendedora, sino.
Que tú no te o sea la cédula, loque viene siendo libre de predi
libre de gastos libre, grab telo tiene que entregar la parte
vendedora.
Tú como comprador, vas a pagarel paquete que mencionamos al
(16:14):
memento de hacer laescrituración.
Pero la parte vendedora es quiente tiene que entregar todo estos
documentos.
Si normalmente el costo de sacaralgunas cédulas como de agua y
demás que son importantes parala escrituración, van por parte
de la parte vendedora.
Tú después como cliente, pagaseste cinco a siete percent de
gatos notariales para poner yescriturar la unidad de tu
nombre.
Pero no tienes por ahí quepreocuparte por tantos
(16:37):
documentos que hay que sacarporque los entrega la parte
vendedora.
Te vas a tener que preocuparcuando revenda tu unidad ahí.
Si para sacar este tipo dedocumento, si eso van a correr
directamente por tu cuenta,
Eduardo (16:47):
bueno para allá pasarle al a la siguiente preguntita,
creo que vale la pena comentar.
Pudiésemos nosotros ofrecerles anuestra audiencia en un futuro
episodio cuando hablemos deescrituración, porque tendremos,
tendremos un episodioexclusivamente de cierre de tema
de la escrituración.
Haremos dos o tres o cuatrosimulaciones, no en donde les
(17:09):
pondremos bueno, vamos a simularla operación está por 3,000,000.
Y bueno, cuál sería obviamentetoda esta corrida de gastos
adicionales, costos de cierre,como se, como correctamente se
dicen y podremos hacernuevamente dos o tres
simulaciones.
Pero bueno, pasemos al siguienteGuillermo.
(17:29):
te preguntan, puedo revender miunidad antes de la entrega?
Y qué costo tiene a ver?
Repito, puedo revender mi unidadantes de la entrega.
Y qué costo tiene?
Guillermo (17:43):
Gracias, lic.
Eh?
Esta pregunta ya es de unperfil, un poquito de una
persona que tiene dos, tres,cuatro propiedades, eh?
También me ha pasado de.
Acaba de vender una propiedad,se hizo algo de dinero y y lo
quiere reinvertir en seguida,para no que no pierda un valor,
Y bueno, en esto se a ver unpoquito el parama porque cada
desarrolladora, cada cadacomercializadora tiene un
(18:06):
poquito un proceso distinto,particularmente en el en el caso
nuestro, en los productos quevendemos.
Si se puede revender la unidad,si, nosotros tenemos un proceso
un poquito distinto a otrasdesarrolladoras en las cuales,
eh, damos de baja al contrato,eh?
Para hacerlo bien, paraexplicarlo lo más en yo
posibles, la persona invierte enel memento, eh?
(18:29):
Que decide revender la unidadantes importantes antes de que
llegue el proceso de entrega dela unidad.
Si, opta por revender la unidady lo que hacemos es dar debajo
ese contrato con el con elcomprador y hacer un nuevo
contrato con, el nuevo, el nuevocomprado no, Se pueden ceder los
derechos, pero lo hacemos deesta forma.
Sí.
(18:49):
Y en nuestro caso en particular,eh, nosotros cobramos unos MXN
$25,000 por esta dada de baja decontrato y un nuevo contrato.
Algunas desarrolladoras cambianun poquito.
Aplican algún porcentaje, eh?
Sobre el valor de venta?
Nosotros, eh, como grupo de sur,tenemos otra visión de de la
parte de negocios de las de lasreventas y como para que quede
(19:12):
claro, es importante.
Esto es, se puede revender antesde la entrega donde no ingresan,
como mencionó recién Miguel,todos estos costos de cierre.
Eduardo (19:21):
Pues mira esta nuevamente también es una
pregunta muy, muy buena quepudiésemos ya, aterrizar un poco
más en en en otra instancia.
Sin embargo, cabe mencionar,bueno, los MXN$25.
Sí, es, es más que nada.
Es un gasto administrativorealmente a de sur.
No tiene ningún inconvenienteque el cliente revela.
La unidad que haga.
Obviamente es parte de denegocio de los bienes raíces,
(19:42):
comprar en una etapa inicial,como lo hemos comentado en
preventa y a lo largo de la obraque va ganando la plus valía la
landa no, como bien dice tambiénGuillermo, cada desarrolladora
tiene reglas de juegos, suspeculiaridades.
Pero bueno, en el caso de sur desuri, se a pega mucho a la ley.
La ley a través de los años, através, por lo menos de los
(20:03):
veintitantos años que lleva desur operando, cambiado en como
dos veces.
Okey, entonces es un tematambién muy interesante para
profundizar más adelante.
Pero bueno, como bien dijoGuillermo, obviamente en el caso
de sur, estaba totalmenteaceptada.
la reventa.
Tiene un costo administrativo deMXN$25,000 y con las mejores
(20:26):
intenciones de ayudar y apoyar anuestros compradores para
revender su unidad en el ladocaso que lo lo quieren hacer.
Entonces, vamos a la siguientepregunta que nos hace este bueno
que nos hacen los clientes quenos preguntan los clientes de
Laura, por qué no tiene cajonesde estacionamiento asignados, el
(20:47):
desarrollo inmobiliario o elproyecto?
Repito, por qué no tiene cajonesde estacionamiento asignados?
El proyecto
Laura (20:56):
Correcto.
Así es.
fíjense que esta pregunta me lahicieron aquí.
Cabe destacar queindependientemente a que viene
gente de otros países, vienegente de otros estados de la
república que estánacostumbrados a tener un
departamento con un cajónasignado, no?
O sea, tienen su espacio propio,diríamos y que es parte de su
departamento.
Incluso está escriturado.
(21:17):
Aquí en este caso, ladiferencia.
Y justo ayer hablaba conGuillermo y con Bruno sobre este
tema, y me pareció muyinteresante entender el por no
tiene porque no es nada más deque sean menos cajones de que
los departamentos no sinorealmente el por qué.
Básicamente es que al ser unproducto enfocado en renta
vacacional, pues obviamente nose requiere de un lugar
específico por departamento.
(21:38):
Primeramente porque, eh, alrentar vaca, ocasionalmente
también hay diversidad deespacios o lugares o formas de
transporte que no requierendetener un espacio para guardar
un auto primeramente.
Y por otro lado, algo que mepareció muy interesante que
justo hablaba con Guillermo muyBruno El hecho de tener un cajón
de estacionamiento puede inclusoincrementar los costos no
(21:59):
solamente para el desarrollador,sino también para el
inversionista, porque va a tenerun costo mayor su departamento,
porque le agregaríamos el extraque sería el cajón de
estacionamiento.
Entonces, la verdad, eso a mí mecayó el 20.
Me pareció súper claro y meparece muy buena respuesta para
que un inversionista comprendael porque no tiene un cajón
(22:20):
asignado
Bruno (22:21):
correcto, y que bueno que lo mencionas Laura del tema de
los costos, porque no solamenteincrementa el costo al memento
de la compra la unidad, sino quetambién aumenta tu costo de
escrituración, ya que esosmetros cuadrados adicionales que
normalmente un cajón deestacionamiento lleva entre 12 a
15 metros cuadrados, se suman aese costo de escrituración y
después también se van a sumar atu cuota de mantenimiento, que
(22:42):
es algo que los clientes.
Eh, batallan mucho.
No batallan porque porque comotú mencionaba, vienen de otras
ciudades donde únicamente tienencomo amenidad una alberca.
No hay ni siquiera guardia deseguridad o nada.
Y llegan aquí, eh, en uncondominio en la zona turística
de donde más o menos estamosenfocados, eh, donde tienen un
condominio con 2025 ahumanidades.
Obviamente eso hace una cost demantenimiento un poquito más
(23:05):
alto.
Y si ya la agregas un extra quees el estacionamiento, que son
esos 15 metros cuadrados de dede estacionamiento capaz que le
estás sumando unos MXN$600 más atus costo de mantenimiento.
Y como bien mencionabas antes,al estar enfocado en un sector
turístico, el cajón deestacionamiento no es algo
requerido.
Entonces, al final te va estarsacando dinero de la bolsa me
con mes y no te va a sumar unpunto como positivo porque
(23:29):
porque no tiene ningunadiferencia en tu renta de airbnb
o cualquiera que sea que elcajón.
Sea asignado o no, no tieneninguna diferencia porque hay
que mencionar que si tienenestacionamientos más, no están
asignados.
Entonces no suma nada.
Tú ofreces el estacionamiento.
No te va a sumar.
Si está escritura tu nombre ono, no suma nada.
Entonces vas a pagar unadicional por algo que no te va
(23:50):
a generar un ingreso extra.
Entonces no tiene sentido estetipo de de de de cajones,
digamos en este caso, cajones,estacionamiento asignado, tu
nombre cuando lo tienes, comouna amenidad y el mantenimiento
de todo eso se reparte entretodas las unidades.
No realmente es ganar ganar portodos lados.
Laura (24:05):
Diríamos que es un servicio que hablábamos también
ayer.
Es una amenidad, una amenidad
Bruno (24:09):
Es una amenidad
Laura (24:10):
de los servicios que tiene exactamente y eh, y bueno,
cabe destacar,
Guillermo (24:14):
te interrumpa de hacer que me quedé pensando con
esa pregunta que que queestuvimos hablando antes, dimos
y me imaginé le damos un usoesporádico o el o el la persona
que renta le da un uso muyesporádico al al cajón de
estacionamiento.
Y me imaginé imaginate que túcompras un una unidad que tiene
dos recámaras, pero solamenterentas una eventualmente rentas
otra eh, de modo inversionistano, no sirve.
(24:36):
Estarías desperdiciando eseespacio que no estás utilizando
o no estás rentando al final,sea haciendo un contundido no,
Laura (24:44):
así es correcto.
Y cabe destacar, como decíaBruno, que nuestros desarrollos
sí cuentan con estacionamientosubterráneo, que eso también es
importante.
Hace poco un cliente me lopreguntó y le pareció súper
importante, sobre todosubterráneo.
Aquí hay desarrollos que tienenlugares de estacionamiento entre
comillas fuera alrededor deldesarrollo y que son parte de la
calle más no del desarrollo.
No?
Entonces nada que ver,
Eduardo (25:05):
pero bueno, para exactamente y para cerrar, como
dicen todos, osea, realmente senecesita.
O sea, oye, lo tiene, no lotiene.
Es una pregunta.
Ahora, por qué no lo tiene?
Esa es otra.
Lo necesitas.
Esa es otra realmente no, Hayque pensar el tipo de destino
que nuevamente episodio enepisodios pasados, ya platicamos
(25:26):
mucho sobre lo que viene siendoplaya el carmen, su historia
como destino turístico y playadel carmen en particular,
realmente no se requiere tenerel cajón particular.
Repetimos los desarrollos ybueno, incluyendo los desde sur,
si tienen cajones suficientescajones, no uno asignado por
unidad, privativa, perorealmente los huéspedes al
(25:46):
inversionista que compra y estápensando, obviamente este rentar
ya sea de manera vacacional otradicional.
Los inquilinos que vienen vienenuna semana, vienen dos semanas y
por el tamaño de play delcarmen, todo está cerca.
No rentan vehículos.
Entonces no se necesita.
Esa es otra de las principalesrazones porque son varias, pero
(26:06):
eso es una de las principalespor las cuales los
desarrolladores dejaron de hacercajones de estacionamiento por
unidad, privativa entoncesdespreocupe suficientes cajones
para poderle dar servicio atodos los edificios.
Y pues, disfruten en esesentido.
Bueno, nos vamos a la siguientepregunta que le hacen a pedrito
(26:31):
uno de sus clientes o variosclientes?
Esta es una pregunta que hacenmucho a ver.
Déjeme leerla bien, para noequivocarme, puedo modificar mi
departamento al invertir ena.
Repito, puedo modificar midepartamento al invertir en
preventa.
Bruno (26:49):
por lo que hemos visto y estábamos comentando esta
mañana, no soy el único al quele hacen esta pregunta por
Eduardo (26:54):
no, no, no, no.
Es una pregunta bas bastantecomún.
Bruno (26:56):
no, sobre todo con el con el de dos recámaras loco.
Me lo han llegado a preguntar.
Oye, hay posibilidad de quitarla cocina, cerrarlo y hacer un
departamento completo de doshabitaciones.
Y la pregunta, o sea, y larespuesta es siempre mira si se
puede, pero depende de la etapade la construcción y depende del
momento en el que estemostambién, eh?
(27:18):
Me tienes que dar, yo te voy ahacer el plano.
Yo te voy a hacer.
Pero me tienes que dar laseguridad y la garantía de que
si va a ir hacia adelante, eseinterés real que tú me estás
mostrando no yo te puedo hacerel plano, te hago la
modificación, lo aceto todo.
Pero ahora eh, qué me está dandotú a mí?
Me está dando una certeza.
O sea, esta modificación, derepente, a mitad de construcción
(27:38):
te vas a echar para atrás o mevas a decir no.
Y aquí al final, no lo quiero.
O nosotros, si podemos, estamosabiertos hacer cualquier
modificación a ningún tipo deproblema.
Ahora ya te digo, tiene que seren un momento de la construcción
en la cual se puede hacer.
Correcto, Pedro buenísimo.
La pregunta y la respuesta.
Como bien mencionabas, eh, lacerteza que nosotros, como
desarrolladora, normalmentesolicitamos cuando es un caso
(28:00):
excepcional de un cliente quequiere hacer una modificación
como bien mencionadas, porejemplo, en las unidades lock
off que dice yo no quiero lookoff, quiero dos recámaras.
No hay ningún problema.
Incluso clientes que dicen oye,compro dos estudios, le ponga
una puerta en el medio y lospuedo unir, rentar y maximizar
mi re, mi, mi, mi inversión o larentabilidad, sí se pueda hacer
sin ningún problema.
Obviamente depende la etapa dela construcción.
(28:21):
Y como certeza que mencionaba aPedro, nosotros, lo que decimos
es, oye, bueno, mira, ya que voya hacer una una modificación
excepcional para ti, te voy apedir.
Que de tu parte me es unenganche más alto.
No, nuestra forma de protegernoses, okey, estás quiere hacer una
modificación?
Estás percent?
Seguro.
Pues te voy a pedir un mínimo de50 percent de enganche.
Y aquí tengo que hacer unamodificación no estructural,
pero a nivel planos a nivel,modificaciones, planos,
(28:44):
ingenierías y todo.
No eso a nivel preventa.
Ahora después cuando tú comprasel departo del departamento y se
entrega.
Quieres hacer una modificación yen tu departamento sí la vas a
poder hacer siempre cuando noafectes la parte estructural del
edificio y también siempre ycuando esté dentro de tunidad
porque tú no puedes romper conlo visual de todo el condominio.
Entonces no puedes hacermodificaciones que algo que nos
(29:06):
ha pasado mucho, creo que nosnos acordamos es, tenemos las
unidades planta baja muy grandesen en estudio 34 y la gente nos
va preguntado hoy puedo aar yhacer otra habitación?
No, no, no, no, por qué?
Porque ya rompes con la partevisual, estás afectando a la
visual de todo el condominio enconjunto y no es algo interno
tuyo.
Entonces ese tipo demodificación no, pero interna.
(29:27):
Sí, dependiendo de la etapa ytodo.
Laura (29:29):
Ahora, creo que también me acuerdo mucho de una cliente
que tenía Miguel, que queríaprácticamente cambiar
completamente el concepto deldepartamento.
Y creo que tampoco se trata deeso.
No?
Osea, quiero el color así.
Quiero quitar esto, ponerloabajo, subirlo, bajarlo, osea.
Hay límites también.
Porque entonces ya estamoscambiando la idea.
Digo, si no quieres un depa comocosta celeste, pues busca otra
(29:50):
opción que se adapte más a loque tú quieres, no?
O que te acuerdas mi
Guillermo (29:53):
tu casa.
Laura (29:54):
o si, claro, vas tu casa.
No tenemos
Bruno (29:57):
no, no.
Pero esta pregunta, por ejemplo,vino de una clienta, la cual vio
el estudio tipo b de planta bajay decía oye, y si te hecho la
terraza, meto aquí unahabitación.
Meto aquí al fondo un baño yhago, no sé qué no a ver
Eduardo (30:10):
Sí, esa exactamente.
Mi hermano.
Yo me pongo aquí ahorita como mepongo en los zapatos del del
desarrollador.
No es una cosa.
Eso oye, podría ser unamodificación mínima, no para
adecuar al un poquito máspersonalizado, eh?
La unidad del departamento?
No.
Sin embargo, si nos ponemos enen los zapatos del
(30:31):
desarrollador, eh, generalmentegeneralmente estamos hablando
desarrollos hoy por hoy.
Arriba de no sé, 15, 20departamentos para arriba.
No tenemos costas celeste 144unidades.
Tenemos otros proyectos de 200300 unidades.
Imagínense nada más la mitad quela mitad.
Te pidan un cambio.
No desde el color a ábreme unapuerta a no me entregues la
(30:54):
cocina no se pudiese.
Sería literalmente imposible noo cobrar mucho, mucho, mucho más
caro por ese servicio.
Entonces, claro que estánabiertos los desarrolladores a
este tipo de modificacionessegún el sapo, la pedrada.
Y pues, bueno, nuevamente esteent muy bien, de de qué es lo
que tienen que daradicionalmente, cuáles son las
(31:15):
condiciones por estamodificación para que después no
tenga ninguna sorpresa al finaldel camino y se lleven una?
Pues, una decepción, Muchísimasgracias a todos aquellos que nos
acompañaron en este cuartoepisodio de echando raíces, mesa
redonda de preguntas yrespuestas en su primera parte,
les invitamos a que nos siganescuchando y a seguirnos en su
(31:36):
plataforma favorita de podcast yen nuestras redes sociales.
Gracias nuevamente porescucharnos.
Esto fue echando raíces, unpodcast de sur donde sembramos
información de valor paraayudarte a tomar las mejores
decisiones en el mundoinmobiliario.
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