September 18, 2025 • 31 mins
Episodio 3 – Parte 3: Playa del Carmen como Oportunidad de Inversión
Factores clave para invertir con inteligencia en la Riviera Maya
En esta tercera y última parte del episodio, el equipo de Echando Raíces cierra con broche de oro una serie dedicada a entender por qué Playa del Carmen es uno de los destinos inmobiliarios más atractivos de México.
Hablamos de lo que nadie te cuenta al invertir:
- Cómo evaluar el estado real del proyecto (preventa, construcción, entrega inmediata)
- La importancia del financiamiento y las penalizaciones en contratos
- Mantenimiento, administración y cuotas: ¿cuánto afectan tu retorno?
- Cómo identificar datos claros y medibles para tomar decisiones informadas
- Y lo más importante: evitar caer en promesas vacías de ROI sin respaldo
Si estás pensando en invertir en bienes raíces en el Caribe Mexicano, este episodio es para ti. Llénate de herramientas prácticas, ejemplos reales y consejos honestos para reducir el riesgo y maximizar tu inversión.
🎧 Escúchanos, toma nota y siembra con inteligencia.
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Episode Transcript
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Eduardo (00:00):
Bienvenidos de nuevo, echando raíces el podcast de des
sur en donde sembramosinformación de valor para
ayudarte a tomar las mejoresdecisiones en el mundo
inmobiliario.
Hoy damos continuación a playadel carmen oportunidad de
inversión en su tercera parte ypor ende fin a este tercer
episodio.
(00:20):
Nos acompañan Bruno roba Pedro,ARB, marcos perdomo y su
servidor.
Eduardo vales.
Así es que sin mayor preámbuloque lo disfruten.
A continuación.
Pues bueno, vamos a pasarnos alsiguiente bloque, que es un
bloque también muy interesanteque viene siendo el estado del
proyecto, el estado deldesarrollo, el cual, pues ya
(00:43):
quizás ustedes nuestros oyentesya le echaron el ojito.
Digo, cuando uno llega, enmuchas instancias y sorprende
mucho, El cliente ya viene muyen informado.
esos nos encantan, ya saben loque quieren, dónde lo quieren,
como lo quieren.
Y nos hace mucho más fácil entrecomidas, el trabajo, pero hay
(01:03):
ciertas instancias en donde no,no sabe que quiere.
Invertir en playa del carmen oestá enamorando la idea de
invertir en playa del carmen.
Y hay que llevarlo a losdistintos proyectos desarrollos
que existen.
Entonces, nuevamente, muyimportante esto del estado del
proyecto del pito.
Cuéntame en que consiste estefactor
Pedro (01:23):
Aquí.
Este factor, principalmente paramí, depende precisamente del
discovery que tú hayas hecho contu cliente principalmente de
saber qué es lo que estábuscando.
Y sobre todo en este caso, es dela famosa pregunta que siempre a
mucha gente le incluso le puedellegar a sentar mal, que es,
oye, qué capital, qué parte delcapital es tuyo propio?
Lo vas a hacer a través de uncrédito hipotecario?
(01:45):
Porque porque tenemos tres fasesen un proyecto, no tres factores
que son la preventa durante laconstrucción y ya una entrega
inmediata.
Y tú dependiendo precisamente delo que estés buscando de, se
podría decir de no se podríadecir no de tu capital, de tu
recurso inmediato, puedes, yo tevoy a guiar o te vamos a
(02:05):
orientar hacia un lado hace otroy te vamos a ofrecer las
ventajas que cada etapa tiene, osea, en caso de la pre venta,
siempre se ofrece la pre ventapara que ella persona que tiene
ya el capital y el recurso demanera inmediata, porque porque
es al final.
La mejor inversión donde vas aencontrar una mayor plus validad
Eduardo (02:24):
Así es esto, esto va muy ligado.
Esto va muy ligado al a tambiénal primer factores.
Cuál es la intención?
No?
Cuál es la el objetivo?
La intención de esa inversión?
No, lo que no se comentaahorita, Pedro es, pues,
dependiendo la etapa del estadodel proyecto, pues eso también
puede ir cambiando.
Y por eso recalcamos muyimportante ese, estado.
(02:45):
Tenemos la pre venta.
Tenemos ya en obra enconstrucción, etc, etcétera.
Y cada uno de ellos tiene tienesu encanto, como por ejemplo
barquitos a ver, cuéntame,
Marcos (02:57):
Sí, mire, por ejemplo, la la pre venta, pues su ventaja
es de precios bajos como túconsigues estos precios bajos,
porque el proyecto ni siquieraha iniciado construcción como el
proyecto todavía ni ha iniciadoconstrucción, y lo único que se
tiene son muchas veces losplanos y pocas veces hasta los
renders.
Ya eso se trata de, pues, laconfianza que tú le da al
(03:17):
desarrollador y, pues, ellospara agradecerte en ci sentido
por por así decirle, pues te danese acceso a ese precio de ese
futuro departamento, pues muy,muy bajo, porque ya obviamente
el riesgo es más alto,obviamente depende con la
desarrolladora que tu es, pues,invirtiendo ya ese riesgo puede
(03:38):
minimizar, porque si es unadesarrolladora con reputación,
ya de pues.
largos años, tantos años.
Pues ya ahí si, si te puedessentir más tranquilo.
Ahora, si tú dices bueno, yoquiero adquirir ese precio muy
bajo, pero igual al mismotiempo, quiero ver como que lo
que estoy invirtiendo realmenteexiste.
Ya está la etapa de construcciónen la etapa en la etapa de
(03:59):
construcción, ya así se tienemuchísimo más material con el
que se puede trabajar.
Y y ya el inversionista como talsiente un poco más de seguridad
porque ve movimiento osea ahí.
Si ve de tengo que verlo paracreerlo.
Así mismo hacen algunos dice yotengo que tener mi construcción
ahí, ver, avance para yo decirque donde estoy poniendo mi
dinero, me siento asegurado ahí.
El precio sigue siendo bajo,pero no tanto obviamente como el
(04:21):
momento de la preventa.
Y ya está.
Pues, el momento de la entregainmediata, el momento de ya aquí
te lo tengo el departamento ahía la diferencia es simplemente
que lo tienes ya tienes laseguridad que está el
departamento, no del todo laseguridad, porque recuerda que
tienes que hacer.
El due diligence con lalegalidad de que tenga todos los
documentos.
No es solo que el edificio estéconstruido, sino que también
(04:43):
tenga sus documentos legales.
Y pues no diría desventaja, peroigual ya, un factor es que, pues
el precio es más caro.
Ya ya ya no es lo mismo.
No?
Bruno (04:53):
Exacto.
Cómo mencionabas no una ventaofrece un mayor descuento, pero
un mayor riesgo también no?
O sea, una preventa pues condescuento es una muy, muy sexy.
Pero hay que exigirdocumentación.
Hay que exigir historial dedesarrollador penalizaciones.
Las penalizaciones tiene queestar muy claras establecidas en
el contrato, ya que ese ahorroinicial que puedes tener con un
(05:15):
retraso y no bien contemplado enpenalizaciones puede ser que se
evapore.
Toda esa ganancia que estásteniendo.
No son muchos puntos aconsiderar como mencionabas una
preventa, te ofrecer un preciomuy, muy atractivo.
Por qué?
Porque estás asumiendo un mayornivel de riesgo entre comillas,
digamos, por qué?
Porque lo puedes minimizar conlo que hemos platicado antes,
no?
Si tú vas a un desarrollador queestá iniciando una venta, pide
(05:39):
su documentación no solo de laempresa, no solo el historial,
sino los documentos que ya debetener para poder estar
promocionando ese desarrollo ono.
Licencias de recontrucciónfactibilidades de agua de luz.
Realmente hay que ver todos losdocumentos del proyecto que está
aprobado por municipio tambiénen caso de proyectos grandes o
que afecten la parte de la selvao terrenos de de alta densidad,
(06:02):
eh, en en lo que viene siendoselva, vegetación y demás,
también se exige un estudio deimpacto ambiental a nivel
nacional federal, no?
Entonces, qué pasa?
Muchos clientes.
No revisan éstos se van por lain remoción de un render por
tener un muy buen descuento.
Un muy buen precio.
Y después que pasa el proyecto,no tiene estos documentos y
queda frenado frenado por muchotiempo al punto que algunos ni
(06:25):
se inician o se inician y que ala mitad porque se gastaron todo
ese presupuesto o ese dinero delas ventas en sacar permisos,
pagar multas y demás.
Ya sé que el proyecto no seconcreta o no ser el proyecto
que se estableció desde unprincipio.
Por qué?
Porque el desarrollador, si notiene estos permisos, no tiene
claro los costos duros, no el ellos costos de permisos, trámites
(06:46):
y demás.
Y eso de dónde va a salirnuevamente de tu departamento?
No va a ser la misma calidad quese prometió.
No van a ser las mismasamenidad.
Va a haber ahorro en cuestionesde materiales y demás para
amortizar esos gastos que nofueron contemplados.
Por qué?
Porque el desarrollador no va atocar lo de su ganancia, no?
Entonces, a mayor descuento,mar, mayor riesgo minimiza en
(07:07):
ese riesgo con.
La solicit la solicitud dedocumentación currícul y lo que
hemos mencionado
Eduardo (07:13):
así es.
Y bueno, obviamente ahorita nosvamos adent entrar un poquito
más en en los en las distintasetapas.
Este sus pros, sus contras,ventajas riesgos, como decimos
a, como dijimos al principio, nocada una de estas osea, Toda
inversión tiene un cierto riesgoen en el caso de la inversión en
bien en raíces, dependiendo delestado del proyecto, dependiendo
del estado del desarrollo en elcual ustedes quieren invertir.
(07:36):
Pues obviamente se va moviendoese ese riesgo.
Y bueno, en el caso de lapreventa para cerrar caso de la
preventa, como bien dijo Bruno.
esta es más quizás parainversionistas con con un
poquito más de tolerancia alriesgo y visión a mediano plazo.
Pero la clave está y el secretoestá en minimizar ese riesgo.
(07:57):
Y obviamente no nos vamos arepetir.
Ya comentamos, ya dijimos elcómo, porque si se puede
obviamente minimizar ese riesgoen esta etapa de preventa que es
muy atractiva, es muy, muy
Bruno (08:09):
Hay un punto que no hemos mencionado, que creo que es
sumamente importante.
Es el tema de corroborar elfinanciamiento de ese proyecto.
es un punto que creo que nadielo evalúa.
Y ahí es donde después vienenlos retrasos.
Eduardo (08:23):
a ese podré ser otro
Bruno (08:25):
muy, muy, si, exactamente muy, muy, muy, pero muy poquitas
desarrolladoras te diría quemenos del percent cumple con las
solicitudes de los bancos parabrindar créditos, puentes, no el
crédito que se vine lanzando porlos bancos para construcciones
de este tipo de propiedades ocondominios esto qué hace un
crédito puente?
Financia completamente la obra.
(08:46):
Si, por ejemplo, tienes una unaopción de compra y muchas veces
piden pago durante obra muchocuidado también.
No porque porque el proyecto teestá indicando que se va a
financiar con el recurso.
De las ventas.
Y qué pasan?
Una temporada baja que que hapasado en con la crisis?
Ventas, ceros, qué pasa cuandono hay ventas?
(09:08):
Si el proyecto se financia condinero de las ventas, se se
muere.
Hay que dar al proyecto, setraba, se retrasa o incluso se
cancela?
No, eso viene después un procesojurídico para que te regrese en
el dinero y cuidado.
Con suerte te lo regresan?
No?
Entonces es un punto sumamenteimportante evaluar porque eso
puede hacer realidad tus sueñoso pincharte tus sueños, no
(09:30):
básicamente olvidarte ese dineroy ese departamento, ese sueño de
cumplir de esa propiedad en elCaribe, entonces es algo
sumamente importante.
Eduardo (09:38):
Así es, y no, no es, digo mucho lo que vamos a
comentar el día de hoy o yahemos comentado el día de
mañana.
No es para asustar porque alfinal de cuenta son son
prácticas que que se dan enmuchos países.
En otros no se puede, pero enmuchos, si se puede.
Y es importante también saber dedónde viene el capital como se
(10:00):
está financiando, como bien dijoBruno, el proyecto no muchos
desarrolladores en la plaza sefinancian con las ventas.
Si y si las ventas caen quepueden caer?
Pues la obra generalmente puededetenerse.
No, eh, bueno, vuelvan alevantarse las ventas y y
continúa la obra.
Y esto tiene ciertasimplicaciones que tampoco nos
(10:23):
vamos a clavar mucho en ellas.
Pero una desarrolladora quecuenta, obviamente con el
financiamiento de unainstitución bancaria, se les
llaman créditos puentes, como yabien lo dijo Bruno, la
desarrolladora, el proyecto ensi no va a depender de las
ventas, la construccióncontinúa.
Y obviamente, es relativamentesencillo pensar lógico pensar
(10:46):
quienes van a ser lasconstructoras, las
desarrolladoras, estas empresasque tienen acceso a estos
créditos.
Puentes millonarios.
Pues, obviamente las que yatienen muchos años ya tienen un
currículum, ya tienen bueno,tremendos proyectos detrás de
ellos.
Y hay muchos de estos en laplaza.
(11:07):
O sea, si los hay, me explico,no estamos diciendo, bueno, son
uno, dos, no si los hay.
Pero está de ustedes obviamentedar con estos desarrollos.
Estás empresas que cuentan coneste tipo de financiamiento y no
dependen de que si la venta estábuena o mala para que para que
continúen y bueno, bueno, buenaobservación.
Bueno, buena
Bruno (11:27):
bloque.
Muy, muy buen punto.
Siguiente bloque,
Eduardo (11:29):
adelante.
Bruno (11:30):
Muy bien, bueno, vamos a tocar ahora en el en siguiente
blo que, eh, bloque, perdón, loque viene siendo el
mantenimiento los costos demantenimiento ya hemos tocado un
poquito un poquito antes, eh,sobre el tema del mantenimiento
y más que nada, el tema de laadministración no un punto
sumamente importante.
Para obtener la mayorrentabilidad de tu proyecto.
No que al final de todos, todosqueremos tener un departamento
(11:52):
en el Caribe, pero sino generoun muy buen retorno.
Inversión.
Pues, qué mejor no, Entonces,bueno, arranco yo directamente
con esto.
Vos a platicar es, es una de misáreas de de especialista la
renta vacacional.
Básicamente, como mencionabaantes, suena muy, muy sexy.
Los números se ven increíbles.
Un destino espectacular con todolo que conlleva playa del
carmen, la Rivera, maya, todo loque ofrece este increíble
(12:13):
destino.
Pero una mala administraciónpuede hacer un caos financiero
en tus cuentas al punto de queni siquiera puedas sacar tus
costos fijos a través de unarenta, no?
Entonces es sumamente importanteel tema de la renta.
Qué tipo de administración va atener tu condominio si va a ser
una renta?
Administración libre si va a serun condo hotel.
(12:36):
Muchos puntos, mucha letrapequeña que que hay que
resolver.
Y nuevamente, no hacer una malalección de esto puede llevarte a
una muy mala decisión o un costomuy alto al final de tus de tus
ganancias o incluso de tuspérdidas.
Pedro (12:49):
Sí.
esto suele pasar sobre todo parahacer la comparativa.
Tú puedes tener en la gallina delos huevos de oro, pero que,
como no la sepas, administrar,no la sepas, cuidar al final no
te va a servir de nada.
O sea, esto sobre todo suelepasar porque ya el destino, tú
no estás vendiendo eldepartamento al al que viene a
vacacionar en el departamentoestá al final horas para dormir.
(13:12):
Vamos a decir entonces aquí,sobre todo.
Es venderle la experiencia, no?
O sea que se sienta cómodo desdeel memento en el que llega en
hasta el memento en el que se vaque encuentre todo, eh, Hasta el
mínimo detalle, o sea, con unacesta de frutas para recibirle
que hula limpio sinceramente,que esté ventilado, que tenga o
(13:34):
seaa la persona acaba de llegarde un avión de un vuelo.
Vamos a decir de dos horas,viene en carretera, viene con la
ilusión, las gana, hombre.
Pues que abra el departamento,se lo encuentre sucio.
Vamos a decir no, bienacondicionado.
Eso al final va a serprecisamente, volviendo con el
Roy, que tengas un buen retornode inversión o no en un futuro,
(13:55):
porque al final aquí sí quedependes de las reseñas sobre
tododo es que aquí sí, dependesde las reseñas, o sea,
Bruno (14:01):
mis mis rentas vacacionales cuando viajo, tengo
la suerte de viajar bastante yyo el hijo, la zona.
Pero lo que detecta después, osea, lo que a mí me va a decir,
esto es bueno, estos malos sonlos reviews, no?
Entonces, como tú mencionabas lagente aquí, las personas vienen
de cualquier parte del mundo.
Tú dijiste, dos horas puede ser10 horas
Pedro (14:20):
dos horas desde Miami.
O sea, te quiero
Bruno (14:22):
el océano y tener una mala experiencia
Pedro (14:25):
Mm-hmm.
Bruno (14:26):
al memento de llegar a tu departamento hotel o lo que sea
que haya rentado.
Puede hacer un gran cambio entus vacaciones.
No puede ser un gran cambio.
Y eso también tú comoinversionista, lo vas a sufrir.
De qué forma?
Si tú pones un administrador queno está haciendo bien sus
funciones, eso te va a generarmalas reviews.
Una mala review te va aposicionar por debajo en tu,
(14:47):
digamos en tu marketplace derentas.
Porque porque airbnb Booking lasmás conocidas, yo quiero que se
rente las mejores propiedadespara que sigan usando esta
plataforma, no?
Entonces cualquier em plataformava a poner o posicionar tu renta
con malos reviews por debajo detodos.
Y eso va a ser que obviamente tepeguen tu retor inversión y es
una bola de nieve que nunca lavas a poder parar.
(15:07):
Entonces es sumamenteimportante.
No importa que tu departamentosea beach no, importa,
Pedro (15:12):
al final es la es la experiencia totalmente man.
No sé si os ha pasado.
Cuando agarras un avión, loprimero que tape apeteces es
cuando llegas a al departamentoque rentado pegarte una ducha o
a quitarte la ropa que llevasdel avión.
Imagínate,
Bruno (15:26):
llegar que que la persona que te va a ser el chiqui no
haya llegado que el departamentono esté listo, que esté sucio o
o que incluso que la reserva nohaya sido confirmada por parte
de la persona que te va arentar.
Imagínate llegar a tusvacaciones que muchas veces es
limitada de tiempo y encontrartecon todos estos
Eduardo (15:43):
Ah, así es.
Limita limitada de tiempo ylimitada de dinero.
Pero bueno, el mantenimiento yadministración, eh, en zonas
turísticas este, sobre todo comoplay el carmen y hablo yo
ahorita me voy a enfocar yoahorita en play el carmen.
Pero como bien han mencionado entodas partes, existen, es, es
una industria en sí.
(16:04):
Me explico, hay un sinnúmero deempresas sin número de
particulares que ofrecen elmantenimiento y la
administración.
Ahora, hay que hacer unadistinción, obviamente, en lo
que viene siendo elmantenimiento y administración
de la propiedad, o sea, deldepartamento o de la casa que
ustedes compraron y ya en sí delmantenimiento y la
(16:25):
administración del edificio enel lado caso o del
fraccionamiento privada en dondese encuentre la propiedad.
Sí, no necesariamente van de lamano.
Porque pues obviamente está elmantenimiento y la
administración, repito, de lapropiedad en sí y el
mantenimiento y administracióndel complejo no.
Entonces esto significa elmantenimiento físico ya del
(16:46):
inmueble, la prevención, lareparación, la operación diaria
del condominio también deldepartamento, la limpieza, la
seguridad, las áreas comunes, lagestión administrativa, las
cuotas de mantenimiento, losproveedores reportes, la gestión
de rentas, obviamente, quién vaadministrar todo este?
Todo este tema no?
Entonces es muy importanteporque también dependiendo del
(17:09):
uso que se le dé a la propiedad,si es en renta vacacional, si
esa renta largo plazo o es unasegunda propiedad.
Pues obviamente esto va acambiar y, eh?
Pedro (17:19):
eh,
Eduardo (17:20):
Este tema también este punto es, es de alta
importancia.
Y tendremos un episodio paraustedes exclusivamente y a mucho
más a detalle de lo que vienesiendo mantenimiento y
administración.
Y tendremos un invitado especialde una de las empresas más
grandes que operan aquí en playadel carmen.
Pero bueno, vamos a dar unpoquito de continuación al tema
(17:41):
de mantenimiento y deadministración.
Otro punto muy importante vienesiendo el de las cuotas de
mantenimiento del condominio,que ese si es un punto muy, muy
importante a tocar quegeneralmente como este factor en
si, a veces, lo tienen muy en elolvido, lo tienen muy, muy, muy
por atrás.
Y es un factor que también va amover su retorno de inversión,
(18:05):
no?
Entonces, a ver, marcos,cuéntame un poco sobre el tema
de las cuotas de mantenimiento.
Marcos (18:10):
Claro.
Sí.
Mira cómo comentabas están lascuotas ya de.
Tu propiedad y las cuotas de delas áreas comunes que tiene,
pues el fraccionamiento o elcondominio donde estás viviendo
que así mismo, como tú dices,hay personas que no lo toman en
cuenta.
Y eso es un factor primordialtambién que te afecta a tu
retorno de inversión.
Están las las cuotas demantenimiento del condominio
(18:30):
que, o sea, son las quetípicamente cubren la la
seguridad que tiene elcondominio 24, siete, la
limpieza y jardinería de lasáreas comunes, luz de pasillos
elevadores.
Pues la administración engeneral del condominio
exactamente.
Entonces esas habitualmente secalculan por el metro cuadrado
sea, de las áreas habitables.
Y también, pues, por coeficientede copropiedad ya en el mercado
(18:55):
hoy por hoy, se encuentranalrededor de$3 por a dólares por
metro cuadrado mayormente en.
El pues el precio que se tienepara el mantenimiento igual,
algo que yo siempre le mencionomucho a mis clientes.
Y ya pues aquí se tocado variasveces el tema es el éxito de un
desarrollo de un condominio.
(19:16):
Está no solo está detrás dequien lo construye los
materiales que utiliza, sinotambién del mantenimiento que
lleva este
Eduardo (19:22):
muy, muy importante, muy importante
Marcos (19:24):
cosas claves.
Porque si el desarrollador esmuy bueno, tiene mucha
trayectoria perfecto.
Los materiales que utiliza sonde alta calidad, mármol ultra
aventino to granito para lacota.
Tienen esos materiales de altacalidad.
Pero si al final eldepartamento, tú no lo cuidas,
pues nadie ni superman te va aaguantar
Eduardo (19:45):
Ese
Marcos (19:46):
desastre que
Eduardo (19:47):
Ese es una muy buena observación.
Y, y también yo lo puedocomparativo con un vehículo con
una moto con un auto, ustedespueden comprarse el mejor auto.
No se se me ocurre ahorita quees un Mercedes, no un Mercedes,
un bw.
Digo Carlos ya de alta, de muyalto calibre un audi o o la
borghini o va saber un Bentley.
Y si no le dan mantenimientocuando le corresponde, si no lo
(20:09):
limpian al final de cuentas,tarde o temprano, el vehículo se
va a deterior, se va a echar aperder y dependiendo,
obviamente, la calidad, puespuede tardar un poco más o un
poco menos.
Pero al final de cuentas, comomencionaba muy bien aquí,
marcos, ese cuidado que se le daes de suma importancia,
Pedro (20:26):
y y y ya no tu departamentos, sino como decía,
sobre todo también las áreascomunes, eh, que es al final
también lo que le da y le va aincrementar el valor a tu
propiedad, que ahí que vacuidado con todo eso.
Eduardo (20:37):
Eso no depende de la desarrolladora
Pedro (20:41):
Ah, no, no, no,
Eduardo (20:42):
o ojo por eso este es un factor, un punto que merecerá
su episodio exclusivo y nosadentremos muchísimo más.
Pero esto no depende deldesarrollador.
Como bien dijo marcos, eldesarrollador puede haber hecho
un extraordinario trabajo.
Entrega el edificio, lesentregan su unidad y entra otra
(21:02):
empresa la cual va a ser la queva administrar y va a darle
mantenimiento al edificio, nonecesariamente ya su propiedad
individualmente.
Pedro (21:13):
claro de tu departamento para afuera.
Bruno (21:15):
no al final es parte del conjunto.
Básicamente el mantenimiento deesta de las áreas comunes del
edificio como tal va de la manotambién al mantenimiento que tú
hagas en tu departamento, porqueeso va a influir al momento
después de una posible reventa,no?
Si el día mañana necesitas hacerun exit o incluso quieres
comprar algo más grande, tomaresa plusvalía que ganaste
durante años.
Esto va a influir muchísimo elmemento de tu venta?
(21:37):
No?
Claro que tu departamento estestá impecable y que el
condominio completo estéimpecable.
No de
Eduardo (21:42):
No nos sirve de nada o no les servirá de nada.
Tener un departamento hermosoque interiormente tiene los
mejores muebles.
Está en un perfecto estado y eledificio por afuera se está
cayendo.
No lo van a poder vender.
Bruno (21:54):
No, no a ver
Eduardo (21:55):
cambio, si es al revés, pues es más fácil porque pues
definitivamente es más fácilarreglar un departamento que un
edificio,
Pedro (22:02):
totalmente una mano de pintura.
Le metes una reforma
Eduardo (22:07):
Mantiene la calidad del edificio, el cual dejó el
desarrollador.
Y por todo lo contrario, unamala administración.
nos lleva a otro lado.
Bueno, vamos a continuar ya connuestro último factor que viene
siendo datos claros y medibles.
Eso también es de sumaimportancia.
Bueno, todo es es de sumaimportancia.
(22:29):
Los datos claros y medibles esla columna vertebral para tomar
estas decisiones inteligentes delas cuales les hemos mencionado.
Obviamente, sin los datosobjetivos, cualquier compra se
vuelve un acto emocional queigual, como dijimos no-no, suele
ser una compra de impulso, unacompra de un bien inmueble.
Pero bueno, este puede puedellegarse a dar no por por ser
(22:53):
algo emocional o especulativo,no en un destino tan competitivo
como play del carmen, donde laoferta lo volvimos a repetir, lo
volv a repetir abunda.
Y así como también la demandacontar con esta información
precisa y sobre todo,verificable marca la diferencia
entre una inversión exitosa y unerror a de un error costoso.
(23:15):
O sea, queremos nuevamente conestos da datos claros y
medibles, minimizar ese riesgo.
Y bueno, qué significa estefactor, Pedro?
Pedro (23:25):
No?
Pues, sobre todo, aquellaspersonas que vienen por
inversión y que le gusta sobretodo ver los números, ver, lo
medible, no vamos a decir a esaspersonas se les recomienda sobre
todo mirar en datos de ocupaciónpromedio de manera mensual.
Lo ideal siempre.
Pues por encima del percent, no.
Y también que tarifas eh tienepor temporada.
(23:49):
Recordemos que siempre va ahaber una temporada alta, super
alta, una baja una media.
Entonces también hay que ver.
Porque esto también es así.
Los precios tienen que iracordes a esas temporadas y
tienes que tenerlo en cuenta entu proyección.
Luego también tienes que teneren cuenta los gastos fijos.
Los mensuales es lo quecomentaba precisamente antes,
(24:09):
eh?
Te pueden decir, no vas a deganar pesos mensuales.
Sí, pero no me has descontado.
Y lo gasto de su mayoría delpercent del proper manager.
No me has descontado que a lomejor se me ha roto el boiler y
no más descontado.
Esto es una serie de gastos quetienes que tener en cuenta luego
también para hacer estacomparativa de los históricos y
todo también el inversor un pocoestudiado, entendido?
(24:33):
Busca precisamente cómo lesfunciona y cómo va con los
condominios de alrededor,precisamente donde tú quieres
hacer la.
La inversión
Eduardo (24:43):
Entonces, bueno, vamos ahorita a continuar el que el
tema del retorno inversión sinclavarnos nuevamente en él.
Pero si es parte de este de estefactor de datos claros y
medibles, el retorno deinversión a ver marcos, cuéntame
cómo queda aquí clavado otravez.
Y se dan cuenta el retorno deinversión aparece y se van
cruzando.
Estos factores se van cruzandoentre si se van, se van metiendo
(25:04):
entre uno y el otro están estántodos muy, muy este
encrucijadas.
Bruno (25:09):
Todo es parte de
Eduardo (25:10):
todo es parte de entonces, el retorno de
inversión aquí, como como, cómoqueda
Marcos (25:14):
Mira acá.
Siempre hay que tener como unpoco de, bueno, no un poco, sino
algo moderado de de desconfianzaen quienes prometen el Roy sin
mostrar el cómo lo hacen igualpara que que no sabe cómo se qué
tiene que comparar o comohacerlo los datos general que en
generalidad tienen que un biinversionista antes de comprar
(25:36):
buscar pues están en ubicaciónplusvalía renta vacacional,
renta tradicional, gastosoperativos, valor de renta y
legalidad del proyecto.
En resumen, todo lo que hemosmencionado.
Acá.
si, pues incluso Bruno, yo yo,creo que hace un memento.
Lo lo lo estaban mencionando deque si alguien te promete un
(25:57):
retorno de inversión,
Bruno (25:58):
correcto.
Correcto.
Pues sí, básicamente eso no.
Lo que he mencionaba marco, eh?
Hablando de datos claros ymedible, que es lo que estamos
tocando en este bloque esbásicamente eso no que sean
datos claros que te digan okay,este retorno y diversión, puedes
obtener, okey, como lo obtengo,muéstrame de donde salió ese
número.
No, porque no puedes sacar unnúmero de la galera, sino tienes
(26:19):
que haber un estudio en mercado.
Tienes que chec la rentabilidad.
Entonces, como dice el bloque,datos claros, okay, me dices que
esto me va a generar un percentde retro de inversión un
percent.
Muéstrame como.
Me va a generar ese retorno.
Inversiones es bruto o es neto?
Es libre en impuesto o es conimpuestos?
Por qué?
Porque ahí donde está, digamosel detalle, no?
(26:39):
Y como dicen el diablo, estánlos detalles.
Entonces eso puede generar algo.
Una, o sea, va a generar que esuna buena inversión o una mala
inversión, esa información, esosdatos, si no están claros desde
un principio, básicamentedesconfía de quien te prometen y
quien te prometa que tedemuestre cómo si.
Pero bueno, sin claro, no muchomás en lo que viene siendo los
datos claros, eh, si vas ainvertir, tienes que jugar con
(27:03):
con datos, no?
Si si vas a invertir y no tienesdatos, prácticamente estás
jugando a la lotería.
Así que ocp de pedirsimulaciones, ocupaciones
históricas, tarifas, costosreales y todo lo que conllevan,
no solamente lo que vas aobtener de tu propiedad, sino lo
que te va a costar luego deobtener esa propiedad, no lo que
hemos mencionado antes,escrituración datos, información
(27:25):
que que a veces se muestra comodato oculto.
Y a veces no se le explica elcliente de estos gastos pos
compra, no básicamente,nuevamente, sin repetir mucho,
es, pide toda la información lomás clara posible.
Infórmame hoy.
Creo que a través de internet,Google incluso chachi pil.
Le puedes preguntar qué es loque necesito saber antes de
invertir?
(27:45):
Y esto te va a brindar una seriede preguntas para que puedas
trasladarla este desarrollador oeste broker o este vendedor para
que te pueda informar yrespaldar toda esa información.
Si no la tiene y no te lo ofre yno te lo da de una forma clara,
toma tu maletín y vete a otrolado.
Eduardo (27:59):
Así es.
O sea, aquí nuevamente,aterrizando a play del carmen.
No, estos datos existen, o sea,este existen en play del carmen.
Se pueden pedir, se tienen no.
Estos datos históricosconfiables sobre la pro valía
sobre turismo y crecimientopoblacional existen en play del
carmen.
Los inversionistas tienen accesoa todos estos datos que deben de
ser y son transparentes,actualizados y medibles, como
(28:22):
bien dijo Bruno para tomardecisiones informadas respaldado
de la Profundización del destinocomo un mercado de inversión
estructurado.
No invertir sin datos esapostar.
Invertir con datos claros ymedibles es tomar el control y
medir el riesgo.
Bueno, pues ahora sí le damoscierre a este episodio.
(28:44):
Esperemos les ha gustado play elcarmen como se habrán dado
cuenta, no es una moda.
No es un mercado necesariamentenuevo.
Es un mercado ya con unhistorial con una transición
medible y con tremendo éxito.
No es un mercado en constantecrecimiento y sobre todo, con
fundamentos sólidos.
(29:04):
Está de ustedes ser curiosos,preguntar y asesorarse
correctamente.
Bruno (29:11):
claro.
Como repetimos en todo elpodcast, si vas a sembrar tu
capital siempre a donde elterreno ya demostró dar frutos
no play al carmen es un destinoya posicionado.
Te voy a ofrecer lo que vienesiendo líquidas turística, una
mejora de infraestructuraconstante, eh, nuevas
atracciones, nuevos puntos, todopara ofrecerle lo que viene
siendo nuestro mercado potencialque son los turistas.
(29:32):
Pide que tengas, eh, quetransparencia.
El desarrollador que las reglasestén car, eh?
Muy claras.
Y también, eh, tú tienes queconocer tus tus objetivos, no?
Básicamente, cuáles son sus tusobjetivos, tu forma de compra.
Tu estrategia también es partede una muy buena inversión
Pedro (29:47):
aquí, recalcar sobre todo que no hay una sola forma de
invertir bien, sino que haymuchas según tu perfil y según
tu momento de vida.
Marcos (29:55):
y no lo olviden, síguelos en Instagram en at,
echando puntos raíces gu on bajopodcast y en todas nuestras
formas favoritas.
Cuéntame eduardo a ti no tepodemos encontrar a
Eduardo (30:07):
ver a mí.
Me pueden encontrar en Instagramen at e vales podcast
Marcos (30:13):
so y a ti Bruno, dónde te podemos encontrar
Bruno (30:16):
roa y un
Marcos (30:18):
Pedro
Pedro (30:19):
a mí en Pedro arvizu de realtor.
Marcos (30:22):
Claro.
Y aquí su su servidor lo puedenencontrar en Instagram también
como arroba asesor de sur.
Eduardo (30:29):
buenísimo, buenísimo.
Bueno, pues esto fue echandoraíces, un podcast de sur donde
sembramos información de valorpara ayudarte a tomar decisiones
inteligentes en el mundoinmobiliario.
Hasta la próxima.
Bruno (30:42):
bye bye.
Adiós.
Pedro (30:43):
chao.
Marcos (30:44):
chao
Eduardo (30:46):
A todos nuestros oyees les invitamos a escucharnos en
nuestro próximo episodio, endonde tendremos una mesa redonda
y daremos respuesta a suspreguntas más frecuentes
relacionadas al mundoinmobiliario.
No se lo pierdan.
Bienvenidos de nuevo, echando raíces el podcast de des
sur en donde sembramosinformación de valor para
ayudarte a tomar las mejoresdecisiones en el mundo
inmobiliario.
Hoy damos continuación a playadel carmen oportunidad de
inversión en su tercera parte ypor ende fin a este tercer
episodio.
(00:20):
Nos acompañan Bruno roba Pedro,ARB, marcos perdomo y su
servidor.
Eduardo vales.
Así es que sin mayor preámbuloque lo disfruten.
A continuación.
Pues bueno, vamos a pasarnos alsiguiente bloque, que es un
bloque también muy interesanteque viene siendo el estado del
proyecto, el estado deldesarrollo, el cual, pues ya
(00:43):
quizás ustedes nuestros oyentesya le echaron el ojito.
Digo, cuando uno llega, enmuchas instancias y sorprende
mucho, El cliente ya viene muyen informado.
esos nos encantan, ya saben loque quieren, dónde lo quieren,
como lo quieren.
Y nos hace mucho más fácil entrecomidas, el trabajo, pero hay
(01:03):
ciertas instancias en donde no,no sabe que quiere.
Invertir en playa del carmen oestá enamorando la idea de
invertir en playa del carmen.
Y hay que llevarlo a losdistintos proyectos desarrollos
que existen.
Entonces, nuevamente, muyimportante esto del estado del
proyecto del pito.
Cuéntame en que consiste estefactor
Pedro (01:23):
Aquí.
Este factor, principalmente paramí, depende precisamente del
discovery que tú hayas hecho contu cliente principalmente de
saber qué es lo que estábuscando.
Y sobre todo en este caso, es dela famosa pregunta que siempre a
mucha gente le incluso le puedellegar a sentar mal, que es,
oye, qué capital, qué parte delcapital es tuyo propio?
Lo vas a hacer a través de uncrédito hipotecario?
(01:45):
Porque porque tenemos tres fasesen un proyecto, no tres factores
que son la preventa durante laconstrucción y ya una entrega
inmediata.
Y tú dependiendo precisamente delo que estés buscando de, se
podría decir de no se podríadecir no de tu capital, de tu
recurso inmediato, puedes, yo tevoy a guiar o te vamos a
(02:05):
orientar hacia un lado hace otroy te vamos a ofrecer las
ventajas que cada etapa tiene, osea, en caso de la pre venta,
siempre se ofrece la pre ventapara que ella persona que tiene
ya el capital y el recurso demanera inmediata, porque porque
es al final.
La mejor inversión donde vas aencontrar una mayor plus validad
Eduardo (02:24):
Así es esto, esto va muy ligado.
Esto va muy ligado al a tambiénal primer factores.
Cuál es la intención?
No?
Cuál es la el objetivo?
La intención de esa inversión?
No, lo que no se comentaahorita, Pedro es, pues,
dependiendo la etapa del estadodel proyecto, pues eso también
puede ir cambiando.
Y por eso recalcamos muyimportante ese, estado.
(02:45):
Tenemos la pre venta.
Tenemos ya en obra enconstrucción, etc, etcétera.
Y cada uno de ellos tiene tienesu encanto, como por ejemplo
barquitos a ver, cuéntame,
Marcos (02:57):
Sí, mire, por ejemplo, la la pre venta, pues su ventaja
es de precios bajos como túconsigues estos precios bajos,
porque el proyecto ni siquieraha iniciado construcción como el
proyecto todavía ni ha iniciadoconstrucción, y lo único que se
tiene son muchas veces losplanos y pocas veces hasta los
renders.
Ya eso se trata de, pues, laconfianza que tú le da al
(03:17):
desarrollador y, pues, ellospara agradecerte en ci sentido
por por así decirle, pues te danese acceso a ese precio de ese
futuro departamento, pues muy,muy bajo, porque ya obviamente
el riesgo es más alto,obviamente depende con la
desarrolladora que tu es, pues,invirtiendo ya ese riesgo puede
(03:38):
minimizar, porque si es unadesarrolladora con reputación,
ya de pues.
largos años, tantos años.
Pues ya ahí si, si te puedessentir más tranquilo.
Ahora, si tú dices bueno, yoquiero adquirir ese precio muy
bajo, pero igual al mismotiempo, quiero ver como que lo
que estoy invirtiendo realmenteexiste.
Ya está la etapa de construcciónen la etapa en la etapa de
(03:59):
construcción, ya así se tienemuchísimo más material con el
que se puede trabajar.
Y y ya el inversionista como talsiente un poco más de seguridad
porque ve movimiento osea ahí.
Si ve de tengo que verlo paracreerlo.
Así mismo hacen algunos dice yotengo que tener mi construcción
ahí, ver, avance para yo decirque donde estoy poniendo mi
dinero, me siento asegurado ahí.
El precio sigue siendo bajo,pero no tanto obviamente como el
(04:21):
momento de la preventa.
Y ya está.
Pues, el momento de la entregainmediata, el momento de ya aquí
te lo tengo el departamento ahía la diferencia es simplemente
que lo tienes ya tienes laseguridad que está el
departamento, no del todo laseguridad, porque recuerda que
tienes que hacer.
El due diligence con lalegalidad de que tenga todos los
documentos.
No es solo que el edificio estéconstruido, sino que también
(04:43):
tenga sus documentos legales.
Y pues no diría desventaja, peroigual ya, un factor es que, pues
el precio es más caro.
Ya ya ya no es lo mismo.
No?
Bruno (04:53):
Exacto.
Cómo mencionabas no una ventaofrece un mayor descuento, pero
un mayor riesgo también no?
O sea, una preventa pues condescuento es una muy, muy sexy.
Pero hay que exigirdocumentación.
Hay que exigir historial dedesarrollador penalizaciones.
Las penalizaciones tiene queestar muy claras establecidas en
el contrato, ya que ese ahorroinicial que puedes tener con un
(05:15):
retraso y no bien contemplado enpenalizaciones puede ser que se
evapore.
Toda esa ganancia que estásteniendo.
No son muchos puntos aconsiderar como mencionabas una
preventa, te ofrecer un preciomuy, muy atractivo.
Por qué?
Porque estás asumiendo un mayornivel de riesgo entre comillas,
digamos, por qué?
Porque lo puedes minimizar conlo que hemos platicado antes,
no?
Si tú vas a un desarrollador queestá iniciando una venta, pide
(05:39):
su documentación no solo de laempresa, no solo el historial,
sino los documentos que ya debetener para poder estar
promocionando ese desarrollo ono.
Licencias de recontrucciónfactibilidades de agua de luz.
Realmente hay que ver todos losdocumentos del proyecto que está
aprobado por municipio tambiénen caso de proyectos grandes o
que afecten la parte de la selvao terrenos de de alta densidad,
(06:02):
eh, en en lo que viene siendoselva, vegetación y demás,
también se exige un estudio deimpacto ambiental a nivel
nacional federal, no?
Entonces, qué pasa?
Muchos clientes.
No revisan éstos se van por lain remoción de un render por
tener un muy buen descuento.
Un muy buen precio.
Y después que pasa el proyecto,no tiene estos documentos y
queda frenado frenado por muchotiempo al punto que algunos ni
(06:25):
se inician o se inician y que ala mitad porque se gastaron todo
ese presupuesto o ese dinero delas ventas en sacar permisos,
pagar multas y demás.
Ya sé que el proyecto no seconcreta o no ser el proyecto
que se estableció desde unprincipio.
Por qué?
Porque el desarrollador, si notiene estos permisos, no tiene
claro los costos duros, no el ellos costos de permisos, trámites
(06:46):
y demás.
Y eso de dónde va a salirnuevamente de tu departamento?
No va a ser la misma calidad quese prometió.
No van a ser las mismasamenidad.
Va a haber ahorro en cuestionesde materiales y demás para
amortizar esos gastos que nofueron contemplados.
Por qué?
Porque el desarrollador no va atocar lo de su ganancia, no?
Entonces, a mayor descuento,mar, mayor riesgo minimiza en
(07:07):
ese riesgo con.
La solicit la solicitud dedocumentación currícul y lo que
hemos mencionado
Eduardo (07:13):
así es.
Y bueno, obviamente ahorita nosvamos adent entrar un poquito
más en en los en las distintasetapas.
Este sus pros, sus contras,ventajas riesgos, como decimos
a, como dijimos al principio, nocada una de estas osea, Toda
inversión tiene un cierto riesgoen en el caso de la inversión en
bien en raíces, dependiendo delestado del proyecto, dependiendo
del estado del desarrollo en elcual ustedes quieren invertir.
(07:36):
Pues obviamente se va moviendoese ese riesgo.
Y bueno, en el caso de lapreventa para cerrar caso de la
preventa, como bien dijo Bruno.
esta es más quizás parainversionistas con con un
poquito más de tolerancia alriesgo y visión a mediano plazo.
Pero la clave está y el secretoestá en minimizar ese riesgo.
(07:57):
Y obviamente no nos vamos arepetir.
Ya comentamos, ya dijimos elcómo, porque si se puede
obviamente minimizar ese riesgoen esta etapa de preventa que es
muy atractiva, es muy, muy
Bruno (08:09):
Hay un punto que no hemos mencionado, que creo que es
sumamente importante.
Es el tema de corroborar elfinanciamiento de ese proyecto.
es un punto que creo que nadielo evalúa.
Y ahí es donde después vienenlos retrasos.
Eduardo (08:23):
a ese podré ser otro
Bruno (08:25):
muy, muy, si, exactamente muy, muy, muy, pero muy poquitas
desarrolladoras te diría quemenos del percent cumple con las
solicitudes de los bancos parabrindar créditos, puentes, no el
crédito que se vine lanzando porlos bancos para construcciones
de este tipo de propiedades ocondominios esto qué hace un
crédito puente?
Financia completamente la obra.
(08:46):
Si, por ejemplo, tienes una unaopción de compra y muchas veces
piden pago durante obra muchocuidado también.
No porque porque el proyecto teestá indicando que se va a
financiar con el recurso.
De las ventas.
Y qué pasan?
Una temporada baja que que hapasado en con la crisis?
Ventas, ceros, qué pasa cuandono hay ventas?
(09:08):
Si el proyecto se financia condinero de las ventas, se se
muere.
Hay que dar al proyecto, setraba, se retrasa o incluso se
cancela?
No, eso viene después un procesojurídico para que te regrese en
el dinero y cuidado.
Con suerte te lo regresan?
No?
Entonces es un punto sumamenteimportante evaluar porque eso
puede hacer realidad tus sueñoso pincharte tus sueños, no
(09:30):
básicamente olvidarte ese dineroy ese departamento, ese sueño de
cumplir de esa propiedad en elCaribe, entonces es algo
sumamente importante.
Eduardo (09:38):
Así es, y no, no es, digo mucho lo que vamos a
comentar el día de hoy o yahemos comentado el día de
mañana.
No es para asustar porque alfinal de cuenta son son
prácticas que que se dan enmuchos países.
En otros no se puede, pero enmuchos, si se puede.
Y es importante también saber dedónde viene el capital como se
(10:00):
está financiando, como bien dijoBruno, el proyecto no muchos
desarrolladores en la plaza sefinancian con las ventas.
Si y si las ventas caen quepueden caer?
Pues la obra generalmente puededetenerse.
No, eh, bueno, vuelvan alevantarse las ventas y y
continúa la obra.
Y esto tiene ciertasimplicaciones que tampoco nos
(10:23):
vamos a clavar mucho en ellas.
Pero una desarrolladora quecuenta, obviamente con el
financiamiento de unainstitución bancaria, se les
llaman créditos puentes, como yabien lo dijo Bruno, la
desarrolladora, el proyecto ensi no va a depender de las
ventas, la construccióncontinúa.
Y obviamente, es relativamentesencillo pensar lógico pensar
(10:46):
quienes van a ser lasconstructoras, las
desarrolladoras, estas empresasque tienen acceso a estos
créditos.
Puentes millonarios.
Pues, obviamente las que yatienen muchos años ya tienen un
currículum, ya tienen bueno,tremendos proyectos detrás de
ellos.
Y hay muchos de estos en laplaza.
(11:07):
O sea, si los hay, me explico,no estamos diciendo, bueno, son
uno, dos, no si los hay.
Pero está de ustedes obviamentedar con estos desarrollos.
Estás empresas que cuentan coneste tipo de financiamiento y no
dependen de que si la venta estábuena o mala para que para que
continúen y bueno, bueno, buenaobservación.
Bueno, buena
Bruno (11:27):
bloque.
Muy, muy buen punto.
Siguiente bloque,
Eduardo (11:29):
adelante.
Bruno (11:30):
Muy bien, bueno, vamos a tocar ahora en el en siguiente
blo que, eh, bloque, perdón, loque viene siendo el
mantenimiento los costos demantenimiento ya hemos tocado un
poquito un poquito antes, eh,sobre el tema del mantenimiento
y más que nada, el tema de laadministración no un punto
sumamente importante.
Para obtener la mayorrentabilidad de tu proyecto.
No que al final de todos, todosqueremos tener un departamento
(11:52):
en el Caribe, pero sino generoun muy buen retorno.
Inversión.
Pues, qué mejor no, Entonces,bueno, arranco yo directamente
con esto.
Vos a platicar es, es una de misáreas de de especialista la
renta vacacional.
Básicamente, como mencionabaantes, suena muy, muy sexy.
Los números se ven increíbles.
Un destino espectacular con todolo que conlleva playa del
carmen, la Rivera, maya, todo loque ofrece este increíble
(12:13):
destino.
Pero una mala administraciónpuede hacer un caos financiero
en tus cuentas al punto de queni siquiera puedas sacar tus
costos fijos a través de unarenta, no?
Entonces es sumamente importanteel tema de la renta.
Qué tipo de administración va atener tu condominio si va a ser
una renta?
Administración libre si va a serun condo hotel.
(12:36):
Muchos puntos, mucha letrapequeña que que hay que
resolver.
Y nuevamente, no hacer una malalección de esto puede llevarte a
una muy mala decisión o un costomuy alto al final de tus de tus
ganancias o incluso de tuspérdidas.
Pedro (12:49):
Sí.
esto suele pasar sobre todo parahacer la comparativa.
Tú puedes tener en la gallina delos huevos de oro, pero que,
como no la sepas, administrar,no la sepas, cuidar al final no
te va a servir de nada.
O sea, esto sobre todo suelepasar porque ya el destino, tú
no estás vendiendo eldepartamento al al que viene a
vacacionar en el departamentoestá al final horas para dormir.
(13:12):
Vamos a decir entonces aquí,sobre todo.
Es venderle la experiencia, no?
O sea que se sienta cómodo desdeel memento en el que llega en
hasta el memento en el que se vaque encuentre todo, eh, Hasta el
mínimo detalle, o sea, con unacesta de frutas para recibirle
que hula limpio sinceramente,que esté ventilado, que tenga o
(13:34):
seaa la persona acaba de llegarde un avión de un vuelo.
Vamos a decir de dos horas,viene en carretera, viene con la
ilusión, las gana, hombre.
Pues que abra el departamento,se lo encuentre sucio.
Vamos a decir no, bienacondicionado.
Eso al final va a serprecisamente, volviendo con el
Roy, que tengas un buen retornode inversión o no en un futuro,
(13:55):
porque al final aquí sí quedependes de las reseñas sobre
tododo es que aquí sí, dependesde las reseñas, o sea,
Bruno (14:01):
mis mis rentas vacacionales cuando viajo, tengo
la suerte de viajar bastante yyo el hijo, la zona.
Pero lo que detecta después, osea, lo que a mí me va a decir,
esto es bueno, estos malos sonlos reviews, no?
Entonces, como tú mencionabas lagente aquí, las personas vienen
de cualquier parte del mundo.
Tú dijiste, dos horas puede ser10 horas
Pedro (14:20):
dos horas desde Miami.
O sea, te quiero
Bruno (14:22):
el océano y tener una mala experiencia
Pedro (14:25):
Mm-hmm.
Bruno (14:26):
al memento de llegar a tu departamento hotel o lo que sea
que haya rentado.
Puede hacer un gran cambio entus vacaciones.
No puede ser un gran cambio.
Y eso también tú comoinversionista, lo vas a sufrir.
De qué forma?
Si tú pones un administrador queno está haciendo bien sus
funciones, eso te va a generarmalas reviews.
Una mala review te va aposicionar por debajo en tu,
(14:47):
digamos en tu marketplace derentas.
Porque porque airbnb Booking lasmás conocidas, yo quiero que se
rente las mejores propiedadespara que sigan usando esta
plataforma, no?
Entonces cualquier em plataformava a poner o posicionar tu renta
con malos reviews por debajo detodos.
Y eso va a ser que obviamente tepeguen tu retor inversión y es
una bola de nieve que nunca lavas a poder parar.
(15:07):
Entonces es sumamenteimportante.
No importa que tu departamentosea beach no, importa,
Pedro (15:12):
al final es la es la experiencia totalmente man.
No sé si os ha pasado.
Cuando agarras un avión, loprimero que tape apeteces es
cuando llegas a al departamentoque rentado pegarte una ducha o
a quitarte la ropa que llevasdel avión.
Imagínate,
Bruno (15:26):
llegar que que la persona que te va a ser el chiqui no
haya llegado que el departamentono esté listo, que esté sucio o
o que incluso que la reserva nohaya sido confirmada por parte
de la persona que te va arentar.
Imagínate llegar a tusvacaciones que muchas veces es
limitada de tiempo y encontrartecon todos estos
Eduardo (15:43):
Ah, así es.
Limita limitada de tiempo ylimitada de dinero.
Pero bueno, el mantenimiento yadministración, eh, en zonas
turísticas este, sobre todo comoplay el carmen y hablo yo
ahorita me voy a enfocar yoahorita en play el carmen.
Pero como bien han mencionado entodas partes, existen, es, es
una industria en sí.
(16:04):
Me explico, hay un sinnúmero deempresas sin número de
particulares que ofrecen elmantenimiento y la
administración.
Ahora, hay que hacer unadistinción, obviamente, en lo
que viene siendo elmantenimiento y administración
de la propiedad, o sea, deldepartamento o de la casa que
ustedes compraron y ya en sí delmantenimiento y la
(16:25):
administración del edificio enel lado caso o del
fraccionamiento privada en dondese encuentre la propiedad.
Sí, no necesariamente van de lamano.
Porque pues obviamente está elmantenimiento y la
administración, repito, de lapropiedad en sí y el
mantenimiento y administracióndel complejo no.
Entonces esto significa elmantenimiento físico ya del
(16:46):
inmueble, la prevención, lareparación, la operación diaria
del condominio también deldepartamento, la limpieza, la
seguridad, las áreas comunes, lagestión administrativa, las
cuotas de mantenimiento, losproveedores reportes, la gestión
de rentas, obviamente, quién vaadministrar todo este?
Todo este tema no?
Entonces es muy importanteporque también dependiendo del
(17:09):
uso que se le dé a la propiedad,si es en renta vacacional, si
esa renta largo plazo o es unasegunda propiedad.
Pues obviamente esto va acambiar y, eh?
Pedro (17:19):
eh,
Eduardo (17:20):
Este tema también este punto es, es de alta
importancia.
Y tendremos un episodio paraustedes exclusivamente y a mucho
más a detalle de lo que vienesiendo mantenimiento y
administración.
Y tendremos un invitado especialde una de las empresas más
grandes que operan aquí en playadel carmen.
Pero bueno, vamos a dar unpoquito de continuación al tema
(17:41):
de mantenimiento y deadministración.
Otro punto muy importante vienesiendo el de las cuotas de
mantenimiento del condominio,que ese si es un punto muy, muy
importante a tocar quegeneralmente como este factor en
si, a veces, lo tienen muy en elolvido, lo tienen muy, muy, muy
por atrás.
Y es un factor que también va amover su retorno de inversión,
(18:05):
no?
Entonces, a ver, marcos,cuéntame un poco sobre el tema
de las cuotas de mantenimiento.
Marcos (18:10):
Claro.
Sí.
Mira cómo comentabas están lascuotas ya de.
Tu propiedad y las cuotas de delas áreas comunes que tiene,
pues el fraccionamiento o elcondominio donde estás viviendo
que así mismo, como tú dices,hay personas que no lo toman en
cuenta.
Y eso es un factor primordialtambién que te afecta a tu
retorno de inversión.
Están las las cuotas demantenimiento del condominio
(18:30):
que, o sea, son las quetípicamente cubren la la
seguridad que tiene elcondominio 24, siete, la
limpieza y jardinería de lasáreas comunes, luz de pasillos
elevadores.
Pues la administración engeneral del condominio
exactamente.
Entonces esas habitualmente secalculan por el metro cuadrado
sea, de las áreas habitables.
Y también, pues, por coeficientede copropiedad ya en el mercado
(18:55):
hoy por hoy, se encuentranalrededor de$3 por a dólares por
metro cuadrado mayormente en.
El pues el precio que se tienepara el mantenimiento igual,
algo que yo siempre le mencionomucho a mis clientes.
Y ya pues aquí se tocado variasveces el tema es el éxito de un
desarrollo de un condominio.
(19:16):
Está no solo está detrás dequien lo construye los
materiales que utiliza, sinotambién del mantenimiento que
lleva este
Eduardo (19:22):
muy, muy importante, muy importante
Marcos (19:24):
cosas claves.
Porque si el desarrollador esmuy bueno, tiene mucha
trayectoria perfecto.
Los materiales que utiliza sonde alta calidad, mármol ultra
aventino to granito para lacota.
Tienen esos materiales de altacalidad.
Pero si al final eldepartamento, tú no lo cuidas,
pues nadie ni superman te va aaguantar
Eduardo (19:45):
Ese
Marcos (19:46):
desastre que
Eduardo (19:47):
Ese es una muy buena observación.
Y, y también yo lo puedocomparativo con un vehículo con
una moto con un auto, ustedespueden comprarse el mejor auto.
No se se me ocurre ahorita quees un Mercedes, no un Mercedes,
un bw.
Digo Carlos ya de alta, de muyalto calibre un audi o o la
borghini o va saber un Bentley.
Y si no le dan mantenimientocuando le corresponde, si no lo
(20:09):
limpian al final de cuentas,tarde o temprano, el vehículo se
va a deterior, se va a echar aperder y dependiendo,
obviamente, la calidad, puespuede tardar un poco más o un
poco menos.
Pero al final de cuentas, comomencionaba muy bien aquí,
marcos, ese cuidado que se le daes de suma importancia,
Pedro (20:26):
y y y ya no tu departamentos, sino como decía,
sobre todo también las áreascomunes, eh, que es al final
también lo que le da y le va aincrementar el valor a tu
propiedad, que ahí que vacuidado con todo eso.
Eduardo (20:37):
Eso no depende de la desarrolladora
Pedro (20:41):
Ah, no, no, no,
Eduardo (20:42):
o ojo por eso este es un factor, un punto que merecerá
su episodio exclusivo y nosadentremos muchísimo más.
Pero esto no depende deldesarrollador.
Como bien dijo marcos, eldesarrollador puede haber hecho
un extraordinario trabajo.
Entrega el edificio, lesentregan su unidad y entra otra
(21:02):
empresa la cual va a ser la queva administrar y va a darle
mantenimiento al edificio, nonecesariamente ya su propiedad
individualmente.
Pedro (21:13):
claro de tu departamento para afuera.
Bruno (21:15):
no al final es parte del conjunto.
Básicamente el mantenimiento deesta de las áreas comunes del
edificio como tal va de la manotambién al mantenimiento que tú
hagas en tu departamento, porqueeso va a influir al momento
después de una posible reventa,no?
Si el día mañana necesitas hacerun exit o incluso quieres
comprar algo más grande, tomaresa plusvalía que ganaste
durante años.
Esto va a influir muchísimo elmemento de tu venta?
(21:37):
No?
Claro que tu departamento estestá impecable y que el
condominio completo estéimpecable.
No de
Eduardo (21:42):
No nos sirve de nada o no les servirá de nada.
Tener un departamento hermosoque interiormente tiene los
mejores muebles.
Está en un perfecto estado y eledificio por afuera se está
cayendo.
No lo van a poder vender.
Bruno (21:54):
No, no a ver
Eduardo (21:55):
cambio, si es al revés, pues es más fácil porque pues
definitivamente es más fácilarreglar un departamento que un
edificio,
Pedro (22:02):
totalmente una mano de pintura.
Le metes una reforma
Eduardo (22:07):
Mantiene la calidad del edificio, el cual dejó el
desarrollador.
Y por todo lo contrario, unamala administración.
nos lleva a otro lado.
Bueno, vamos a continuar ya connuestro último factor que viene
siendo datos claros y medibles.
Eso también es de sumaimportancia.
Bueno, todo es es de sumaimportancia.
(22:29):
Los datos claros y medibles esla columna vertebral para tomar
estas decisiones inteligentes delas cuales les hemos mencionado.
Obviamente, sin los datosobjetivos, cualquier compra se
vuelve un acto emocional queigual, como dijimos no-no, suele
ser una compra de impulso, unacompra de un bien inmueble.
Pero bueno, este puede puedellegarse a dar no por por ser
(22:53):
algo emocional o especulativo,no en un destino tan competitivo
como play del carmen, donde laoferta lo volvimos a repetir, lo
volv a repetir abunda.
Y así como también la demandacontar con esta información
precisa y sobre todo,verificable marca la diferencia
entre una inversión exitosa y unerror a de un error costoso.
(23:15):
O sea, queremos nuevamente conestos da datos claros y
medibles, minimizar ese riesgo.
Y bueno, qué significa estefactor, Pedro?
Pedro (23:25):
No?
Pues, sobre todo, aquellaspersonas que vienen por
inversión y que le gusta sobretodo ver los números, ver, lo
medible, no vamos a decir a esaspersonas se les recomienda sobre
todo mirar en datos de ocupaciónpromedio de manera mensual.
Lo ideal siempre.
Pues por encima del percent, no.
Y también que tarifas eh tienepor temporada.
(23:49):
Recordemos que siempre va ahaber una temporada alta, super
alta, una baja una media.
Entonces también hay que ver.
Porque esto también es así.
Los precios tienen que iracordes a esas temporadas y
tienes que tenerlo en cuenta entu proyección.
Luego también tienes que teneren cuenta los gastos fijos.
Los mensuales es lo quecomentaba precisamente antes,
(24:09):
eh?
Te pueden decir, no vas a deganar pesos mensuales.
Sí, pero no me has descontado.
Y lo gasto de su mayoría delpercent del proper manager.
No me has descontado que a lomejor se me ha roto el boiler y
no más descontado.
Esto es una serie de gastos quetienes que tener en cuenta luego
también para hacer estacomparativa de los históricos y
todo también el inversor un pocoestudiado, entendido?
(24:33):
Busca precisamente cómo lesfunciona y cómo va con los
condominios de alrededor,precisamente donde tú quieres
hacer la.
La inversión
Eduardo (24:43):
Entonces, bueno, vamos ahorita a continuar el que el
tema del retorno inversión sinclavarnos nuevamente en él.
Pero si es parte de este de estefactor de datos claros y
medibles, el retorno deinversión a ver marcos, cuéntame
cómo queda aquí clavado otravez.
Y se dan cuenta el retorno deinversión aparece y se van
cruzando.
Estos factores se van cruzandoentre si se van, se van metiendo
(25:04):
entre uno y el otro están estántodos muy, muy este
encrucijadas.
Bruno (25:09):
Todo es parte de
Eduardo (25:10):
todo es parte de entonces, el retorno de
inversión aquí, como como, cómoqueda
Marcos (25:14):
Mira acá.
Siempre hay que tener como unpoco de, bueno, no un poco, sino
algo moderado de de desconfianzaen quienes prometen el Roy sin
mostrar el cómo lo hacen igualpara que que no sabe cómo se qué
tiene que comparar o comohacerlo los datos general que en
generalidad tienen que un biinversionista antes de comprar
(25:36):
buscar pues están en ubicaciónplusvalía renta vacacional,
renta tradicional, gastosoperativos, valor de renta y
legalidad del proyecto.
En resumen, todo lo que hemosmencionado.
Acá.
si, pues incluso Bruno, yo yo,creo que hace un memento.
Lo lo lo estaban mencionando deque si alguien te promete un
(25:57):
retorno de inversión,
Bruno (25:58):
correcto.
Correcto.
Pues sí, básicamente eso no.
Lo que he mencionaba marco, eh?
Hablando de datos claros ymedible, que es lo que estamos
tocando en este bloque esbásicamente eso no que sean
datos claros que te digan okay,este retorno y diversión, puedes
obtener, okey, como lo obtengo,muéstrame de donde salió ese
número.
No, porque no puedes sacar unnúmero de la galera, sino tienes
(26:19):
que haber un estudio en mercado.
Tienes que chec la rentabilidad.
Entonces, como dice el bloque,datos claros, okay, me dices que
esto me va a generar un percentde retro de inversión un
percent.
Muéstrame como.
Me va a generar ese retorno.
Inversiones es bruto o es neto?
Es libre en impuesto o es conimpuestos?
Por qué?
Porque ahí donde está, digamosel detalle, no?
(26:39):
Y como dicen el diablo, estánlos detalles.
Entonces eso puede generar algo.
Una, o sea, va a generar que esuna buena inversión o una mala
inversión, esa información, esosdatos, si no están claros desde
un principio, básicamentedesconfía de quien te prometen y
quien te prometa que tedemuestre cómo si.
Pero bueno, sin claro, no muchomás en lo que viene siendo los
datos claros, eh, si vas ainvertir, tienes que jugar con
(27:03):
con datos, no?
Si si vas a invertir y no tienesdatos, prácticamente estás
jugando a la lotería.
Así que ocp de pedirsimulaciones, ocupaciones
históricas, tarifas, costosreales y todo lo que conllevan,
no solamente lo que vas aobtener de tu propiedad, sino lo
que te va a costar luego deobtener esa propiedad, no lo que
hemos mencionado antes,escrituración datos, información
(27:25):
que que a veces se muestra comodato oculto.
Y a veces no se le explica elcliente de estos gastos pos
compra, no básicamente,nuevamente, sin repetir mucho,
es, pide toda la información lomás clara posible.
Infórmame hoy.
Creo que a través de internet,Google incluso chachi pil.
Le puedes preguntar qué es loque necesito saber antes de
invertir?
(27:45):
Y esto te va a brindar una seriede preguntas para que puedas
trasladarla este desarrollador oeste broker o este vendedor para
que te pueda informar yrespaldar toda esa información.
Si no la tiene y no te lo ofre yno te lo da de una forma clara,
toma tu maletín y vete a otrolado.
Eduardo (27:59):
Así es.
O sea, aquí nuevamente,aterrizando a play del carmen.
No, estos datos existen, o sea,este existen en play del carmen.
Se pueden pedir, se tienen no.
Estos datos históricosconfiables sobre la pro valía
sobre turismo y crecimientopoblacional existen en play del
carmen.
Los inversionistas tienen accesoa todos estos datos que deben de
ser y son transparentes,actualizados y medibles, como
(28:22):
bien dijo Bruno para tomardecisiones informadas respaldado
de la Profundización del destinocomo un mercado de inversión
estructurado.
No invertir sin datos esapostar.
Invertir con datos claros ymedibles es tomar el control y
medir el riesgo.
Bueno, pues ahora sí le damoscierre a este episodio.
(28:44):
Esperemos les ha gustado play elcarmen como se habrán dado
cuenta, no es una moda.
No es un mercado necesariamentenuevo.
Es un mercado ya con unhistorial con una transición
medible y con tremendo éxito.
No es un mercado en constantecrecimiento y sobre todo, con
fundamentos sólidos.
(29:04):
Está de ustedes ser curiosos,preguntar y asesorarse
correctamente.
Bruno (29:11):
claro.
Como repetimos en todo elpodcast, si vas a sembrar tu
capital siempre a donde elterreno ya demostró dar frutos
no play al carmen es un destinoya posicionado.
Te voy a ofrecer lo que vienesiendo líquidas turística, una
mejora de infraestructuraconstante, eh, nuevas
atracciones, nuevos puntos, todopara ofrecerle lo que viene
siendo nuestro mercado potencialque son los turistas.
(29:32):
Pide que tengas, eh, quetransparencia.
El desarrollador que las reglasestén car, eh?
Muy claras.
Y también, eh, tú tienes queconocer tus tus objetivos, no?
Básicamente, cuáles son sus tusobjetivos, tu forma de compra.
Tu estrategia también es partede una muy buena inversión
Pedro (29:47):
aquí, recalcar sobre todo que no hay una sola forma de
invertir bien, sino que haymuchas según tu perfil y según
tu momento de vida.
Marcos (29:55):
y no lo olviden, síguelos en Instagram en at,
echando puntos raíces gu on bajopodcast y en todas nuestras
formas favoritas.
Cuéntame eduardo a ti no tepodemos encontrar a
Eduardo (30:07):
ver a mí.
Me pueden encontrar en Instagramen at e vales podcast
Marcos (30:13):
so y a ti Bruno, dónde te podemos encontrar
Bruno (30:16):
roa y un
Marcos (30:18):
Pedro
Pedro (30:19):
a mí en Pedro arvizu de realtor.
Marcos (30:22):
Claro.
Y aquí su su servidor lo puedenencontrar en Instagram también
como arroba asesor de sur.
Eduardo (30:29):
buenísimo, buenísimo.
Bueno, pues esto fue echandoraíces, un podcast de sur donde
sembramos información de valorpara ayudarte a tomar decisiones
inteligentes en el mundoinmobiliario.
Hasta la próxima.
Bruno (30:42):
bye bye.
Adiós.
Pedro (30:43):
chao.
Marcos (30:44):
chao
Eduardo (30:46):
A todos nuestros oyees les invitamos a escucharnos en
nuestro próximo episodio, endonde tendremos una mesa redonda
y daremos respuesta a suspreguntas más frecuentes
relacionadas al mundoinmobiliario.
No se lo pierdan.
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