August 9, 2025 • 42 mins
En esta segunda parte del episodio, el equipo de Echando Raíces profundiza en los aspectos clave que todo inversionista debe considerar antes de comprar una propiedad en Playa del Carmen.
Con un enfoque práctico y lleno de ejemplos reales, se abordan temas fundamentales como:
- Certeza jurídica: la importancia de contar con documentación legal en regla, escrituras, uso de suelo, y estar libre de gravámenes.
- Seguridad legal y fiscal: explicación detallada del proceso de compraventa, tiempos estimados para nacionales y extranjeros, y las implicaciones del fideicomiso bancario.
- Costos ocultos y transparencia financiera: desde gastos notariales hasta mantenimiento mensual, se expone lo que muchas veces no se comunica con claridad durante el proceso de venta.
- Cómo evitar errores comunes: el panel comparte consejos para identificar desarrolladores confiables, interpretar retornos de inversión, y exigir información clara desde el primer contacto.
Este episodio es una guía esencial para tomar decisiones inteligentes, minimizar riesgos y evitar sorpresas desagradables al invertir en uno de los destinos más atractivos de México.
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Episode Transcript
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Eduardo (00:00):
Bienvenidos de nuevo, echando raíces, el podcast de
des sur, donde sembramosinformación de valor para
ayudarte a tomar las mejoresdecisiones en el mundo
inmobiliario.
Hoy damos continuación a lasegunda parte de playa del
carmen oportunidad, inversión, ynos acompañan Bruno rodea marcos
perdomo, Pedro abiu y suservidor eduardo va así es que
(00:22):
sin mayor preámbulo que lodisfruten.
Marcos (00:25):
Claro y justo como estábamos mencionando en el
inicio, que pues ya hemoshablado mucho de que ofrece el
destino.
Pero igual mencionamos que a losoyentes leamos a dar un poco más
de información de cómo puedeshacer una buena inversión y
evitar un error costoso.
Ya ya hemos el resultado que tepodía llegar dar a dar playa del
(00:48):
carmen.
Hemos hablado un poquito porarriba de ese tema.
Pero qué tal si vamos desde elinicio el primer paso, la
certeza jurídica, certeza legalque tiene que buscar a cada
propietario o bueno, futuropropietario, inversionista en en
su propiedad en su inversión.
Mira acá.
(01:10):
Pues el destino como tal sevende solo.
Pero igual, todo eso tienes quetener, pues, una seguridad
detrás de todo lo que haces concon tu dinero y entre ellos.
Pues certeza jurídica a lo quenos referimos con certe certeza
jurídica es que que tenga todala documentación legal que tenga
ya lo que son las escrituraspúblicas, que estén libres de
grabarme, que no tenga hipotecasembargos, eh?
(01:31):
Pues tienes que hacer un duediligence con con la propiedad
donde vayas a invertir eldesarrollo donde vayas a
invertir.
Y pues eso es una parte que yodiría crucial para iniciar el
proceso de tu próxima inversiónya.
Como fuimos hablando, hemos,pues notado que lo que se evaluó
primero es el destino y eldestino de playa del carmen.
Ya vieron todo lo hermoso quetiene y todo el potencial que
(01:52):
tiene ahora, como lo aprovechas,que revisar a cada detalle
documentación legal de tuproyecto.
Te pregunto eduardo tú a a uninversionista que qué les
recomendarías hacer o cómo lesrecomendarías hacer?
Ese ese due diligence.
Bueno,
Eduardo (02:09):
pues fíjense aquí como comenta marcos, no, y el término
due diligence.
Obviamente, un términonorteamericano es un término más
usado en los estados unidos.
Y qué significa el du diligence?
No es hacer, obviamente la latarea para revisar todo lo que
viene siendo la documentaciónlegal.
(02:30):
De qué no sirve?
Por ejemplo, no, no voy a hablardónde, pero existen estos
lugares, no?
De qué nos sirve tener unaubicación extraordinaria?
que el lugar se visiteconstantemente, no si tenga una
buena afluencia turística, noque esa barrera de entrada no
que hay una buena barrera deentrada, tampoco te garantiza
(02:50):
que todo está de color de rosas,pero que todos esos factores de
los cuales ya tocamos sean.
Muy positivos nos hagan ver queese que ese destino, que ese
lugar, eh, promete mucho y y eselugar no te brinde certeza
jurídica.
Me explico que no te brinde unaseguridad legal que no te brinde
(03:13):
una certeza.
Seguridad fiscal valdría la penainvertir allá?
Bueno, yo creo que no.
No, entonces son tres temasahorita que nos vamos adent
entrar un poquito porque si valemuchísimo la pena, obviamente un
turista, un prospecto inverinversionista, eh, nacional
local, me refiero mexicano.
Pues si pueda conocer un untanto más, pero puede ser que
(03:35):
también se le escape de estostres puntos.
Certeza jurídica, seguridadlegal y fiscal, no?
Entonces nos estamos refiriendoa todo lo que conlleva
legalmente, que deje protegidoque ampare.
Al comprador al inversionista yle dé toda la seguridad de que
(03:55):
esa propiedad, la cual invirtiósu dinero, que tanto le costó
que le pertenece, que tengo undocumento, físico, me explico
también hoy por hoy digital endonde nadie pueda venir y
decirle, o sabes que esto no tepertenece o el día de mañana te
lo puedan quitar.
(04:16):
No hay países en donde cuandouno compra propiedades, el
gobierno es dueño.
De la mayoría de esa propiedad.
Entonces, pues habrán gentequeque.
Sí, se anima a ese a ese riesgo.
Pero bueno, no es el caso deMéxico.
Y esto a lo que nos vamos adententrar ahorita un poquito en la
certeza jurídica, seguridad yfiscal.
(04:38):
Es un tema que abarca en todoMéxico.
No es que un estado lo maneje deuna manera diferente.
Claro, hay un tema que tambiénnos araremos en en un futuro
episodio exclusivamente delfideicomiso en zona restringida,
no?
O sea, si van a ver ciertosestados estados en donde colinda
(05:00):
o tienen frontera con otro país,o quedan al mar, como en el caso
de play del carmen, si tienenahí una pequeña distinción.
Pero esa distinción le da totalseguridad.
Jurídica.
Seguridad, certeza jurídica,seguridad legal al extranjero
que compra.
Me explico entonces?
Pues, bueno, vamos adentrarnosun poquito más a esto.
(05:22):
Este a ver pedrito cuéntame aarr arranc con el con el tema de
certeza jurídica.
No que qué significa en losbienes raíces Certeza Jurídica?
Pedro (05:31):
aquí principalmente, como bien menciones a eduardo.
Es sobre todo darle certezajurídica nacional, pero también
al extranjero al que va ainvertir de fuera,
Eduardo (05:40):
No importa de dónde eres, no,
Pedro (05:42):
no, no darle es que tu inversión esté asegurada y que
no vayas a tener ningún problemaque tenga un respaldo
precisamente.
Y aquí ya el principal respaldo,por ejemplo, para el extranjero,
sobre todo como decías que haypequeñas zonas donde oye, pues
hay unas x restricciones.
Vamos a decir la primera es elfamoso fideicomiso.
No vamos a decir para elextranjero que el extranjero a
(06:03):
la hora de invertir en Méxicotiene una serie de restricciones
como es la de no poder invertiren propiedades.
Vamos a ir a 50 kilómetros de lalínea costera si pueden.
Ahora veremos por esoprecisamente el tema del
fideicomiso, por ejemplo, elcomprador es beneficiario del
fideicomiso con todos losderechos de uso, renta, venta,
herencia, todo.
(06:23):
No hay ningún problemaprecisamente esa seguridad
jurídica y legal.
Te la da este fideicomiso que seabre para los estranjeros.
Bruno (06:31):
tema digamos, muy particular, lo que busca, eh, el
gobierno de México con esta leyestá restricción de lo que viene
siendo las zonas prohibidas, no,en este caso son dos las zonas
prohibidas.
Una es la zona costera porqueporque México quiere que o sea,
básicamente mantener.
En en en mexicanos, estas zonasde alta importancia, no?
(06:53):
Y no proporcionárselas aextranjeros.
Entonces, si como extranjero,puedes comprar a través de un
Fidel comiso o te tienes quenaturalizar no, pero cabe
mencionar que son dos.
Las zonas restringidas.
Una es la zona de fronteras, son100 kilómetros a la frontera que
no puedes comprar de formadirecta, haciendo extranjero o
50 kilómetros tierra dentro dela zona costera.
(07:14):
No.
Esto nuevamente es para impulsara que las tierras se queden en
manos de, digamos nacionalesmexicanos o existe esta otra
estrategia que proporciona a atravé de un fiel comiso para que
puedan adquirir propiedadeshasta que se puedan naturalizar
no, después te puede naturalizarcomo yo extranjero.
Naturalizado.
Puedo poner la propiedad de minombre sin ningún problema.
Eduardo (07:32):
y bueno, suena, suena un poquito duro.
Quizás el prohibido es más, eh?
Pedro (07:36):
No,
Eduardo (07:37):
Sí.
Sí.
Suena un poquito
Pedro (07:38):
no es como
Eduardo (07:39):
prohibido
Pedro (07:40):
una restricción.
Es una restricción
Eduardo (07:42):
porque miren, hay muchos otros países que ni
siquiera o sea, no un extranjerono puede comprar la propiedad.
Ok, entonces nada más para,poner el tema un poquito más a
favor, México.
No buscaron un vehículo.
Es un término legal, un vehículolegal para poder permitir de una
manera segura tanto para elcomprador como para México, que
(08:04):
la propiedad pues, bueno, novaya a sufrir ciertos cambios
que no sean de los intereses dela nación.
Entonces se creó este vehículolegal.
Que viene siendo el fideicomisoen México.
Todos los fideicomisos los operauna institución financiera, o
sea un banco.
Qué mejor seguridad que la de unbanco?
(08:26):
Bueno, ya pudiésemos entrar enun debate, pero bueno,
Pedro (08:29):
bueno, pensemos, pensamos que sí, dependiendo del
inversor.
Sí, me ha llegado a mi a misoídos, sobre todo con el gringo.
Cuando les hablas defideicomiso.
No sé por qué tiemblan.
A veces no el fideicomiso lo vencomo
Eduardo (08:43):
que no, no sabría.
No sabría decir por
Bruno (08:45):
seaa realmente que saberlo.
Explicar muy bien, no, porqueporque mucha gente piensa que
eso no es estudio.
No, no, no.
Osea, es tu al percent nada
Pedro (08:52):
es eso lo malinterpreta
Bruno (08:53):
una, una persona intermediaria que da fe de esta
compra.
No?
Y te balan esta compra como seasocia contigo el banco.
Pero la propiedad es tuya.
No se puede embargar.
No se puede hacer nada.
No te la pueden quitar.
Es tuya.
Eduardo (09:04):
Y tú puedes, tú
Bruno (09:05):
percent tuya.
Eduardo (09:06):
tú puedes enajenar, tu puedes hacer la puedes rentarla,
puedes vender y ya nos estamosclavando.
Pero bueno, si es un tema muyinteresante, y repito, va a
tener su propio episodio einclusive en ese episodio, vamos
a tener a un notario público quetodos, o sea así, nos vamos
adent entrar mucho en el fio,pero para ahorita no dejar
ninguna ninguna duda.
Cuestionamiento no es, esperfectamente, es permisible que
(09:27):
un extranjero, compre propiedaden territorio mexicano como dijo
bien, Bruno cerca, eh, de zonasfronterizas, o sea, zonas
fronterizas con otros países yen zonas que dan a la playa que
dan al mar no.
Y el vehículo que se utiliza esun fideicomiso y un fideicomiso
lo opera una institución
Bruno (09:49):
De hecho, para para agregar sobre esto a mí,
particularmente ya conexperiencia en varios destinos y
demás, el fiel comiso ofrecemuchísima certeza legal
comparado con otros destinosaquí pod mencionar república
dominicana, lo tenemos a marcosinclu, incluso Dubai, no o
también como Asia, por ejemplo,en Asia, tú compras una
propiedad.
El gobierno es tu socio yúnicamente tienes uso y disfrute
(10:11):
de la sociedad por una ciertacantidad de año.
No compras la propiedad, nocompras, no la no es tuya, es es
del gobierno, es como, mira, teusa por 50 años y me lo tienes
que regresar.
Sea ahora,
Eduardo (10:20):
perdón.
Casi casi lo estás rentando.
Bruno (10:23):
Es una renta largo
Pedro (10:24):
como una renta,
Bruno (10:24):
creo que 90
Eduardo (10:25):
Hacen un ling.
Bruno (10:26):
ya
Pedro (10:26):
una cesión de derechos durante equis.
Tiempo ejemplo,
Bruno (10:29):
si vamos a otro destino como.
República dominicana que túllegas y compras con tu
pasaporte La verdad es que escomo, no necesitas nada.
Vienes con tu pasaporte ycompras la propiedad.
Híjole es tan fácil así.
Yo creo que hasta uno desconfíano incluso también Dubai, no que
tú no que ven con tu pasaporte ylibre de impuestos y demás
híjole o seaa.
Realmente me da más seguridadque un banco esté metido
(10:52):
conmigo.
Brindándome el fi, el comso ydándome ese respaldo a que yo
entró directamente así con mipasaporte y yo lo veo como
cuando es muy fácil.
Siento que algo tiene por detrás
Marcos (11:01):
y ojo.
No, no le agrega complejidad alproceso, tener el fi decomiso
nada, o sea, hay hay queresaltar esa parte, o sea, el
extranjero que viene acá ainvertir sin ningún problema
puede llegar.
La propiedad que más le guste,no importa la zona la puede
elegir, puede comprarlas sinningún problema.
Y es suya, así como tú dices,por ejemplo, en en república
dominicana.
Pues sí, yo como dominicano,puedo decir que algo que a mí me
(11:24):
enamoró en ese aspecto de deMéxico es que tú tienes esa
certeza de no es de de unanegociación así hablada de
simplemente decir si mira aquícon mi pasaporte, como tú
decías, yo quiero venir acomprar una propiedad.
Se acabó.
Ya hago un contrato, no acá túllegas.
Tienes conso de por medio que tepuede proteger a ti como
extranjero y te garantiza queesa propiedad es tuya y no le va
(11:46):
a pasar nada.
Lo cual en dominicana.
Pues no, no hay ese esainstitución que te pueda
proteger así en el proceso decompra y luego de la compra.
Entonces, para cadainversionista, tanto mexicano
como extranjero aquí, si haymucha protección que es algo que
a mí de verdad me sorprendióacá.
Eduardo (12:04):
Sucede, no lo que lo que fácil se hace fácil se
disuelve, no?
Entonces vamos ahoritaadentrarnos ya en esencia, entre
lo que es la certeza jurídica,lo que es la seguridad legal, no
la certeza jurídica se refiere ala cosa se refiere a la
propiedad, no?
O esta propiedad tiene unaescritura pública registrada
(12:28):
ante el registro público de lapropiedad y del comercio.
Esta es una institución en dondese registran todas estas
propiedades.
Quién es su dueño?
Cuántas veces ya se vendió?
O sea, es una institucióngubernamental ópera por el
gobierno en donde como su sunombre bien lo dice registro
público de la propiedad delcomercio, certeza.
(12:48):
Jura significa que la propiedaden cuestión esté libre libre
Perdón libre de gravamen quesignifica un grab, una hipoteca,
un embargo que esté en juicio, osea, la propiedad está
Imposibilitada para que se puedaenajenar.
O sea, se le pueda hacercualquier tipo de operación.
(13:08):
Entonces, es muy importante queesta propiedad esté libre de
cualquier gravamen y esrelativamente fácil de checar en
este país si una propiedad estálibre o no de gravámenes
después, la propiedad cuenta contoda la documentación oficial
completa y vigente.
Nos referimos a cédulacatastral.
Nos referimos a su predial.
Nos referimos a su suelo.
(13:29):
Uso de suelo a licenciasregímenes en condominio.
Todo esto se puede checar veraz,mente y de una manera
relativamente fácil, o sea, estáal acceso público en general.
Y por último, puede sertransferida legalmente, o sea
que pueda ser transferidalegalmente mediante una
operación de compraventa convalidez notarial o osea, todos
(13:53):
estos puntos y otros cuantosmás.
Pero estos son los másimportantes, son los que engloba
la certeza jurídica.
Ahora en playa del carmen, estoes especialmente relevante por
la alta participación decompradores extranjeros, como
mencionamos anteriormente, poruna alta demanda y una alta
oferta, lo cual obliga a quetodo esté perfectamente en regla
(14:17):
para para permitir que laconstitución que ya hablamos de
eso de los fideicomisos en estecaso para extranjeros o ventas a
través de sociedades mexicanas,se den de una manera.
Fluida, por ejemplo, y ahoritaya nos pasamos a seguridad legal
para la compra más menos.
Si ustedes corrígeme si yo estoymal, no para la compra venta de
un nacional, o sea de unmexicano, ya sea de nacimiento o
(14:41):
naturalizado, okey, que no estéutilizando un crédito
hipotecario tradicional.
La operación se puede llevar másmenos una semana, dos semanas.
Me refiero a que toda ladocumentación se cheque por
parte del abogado por parte delnotario, se revise la escritura,
el proyecto de la escritura yfirmes, y literalmente tú ya
tengas en tus manos el documentolegal que dice esta propiedad de
(15:04):
tua para un mexicano.
Estamos hablando más, menos dossemanas más menos.
Vamos a poner
Bruno (15:09):
semanas
Pedro (15:09):
si el abogado lo pone fácil una semana
Eduardo (15:12):
Sí.
Bruno (15:12):
no, no, dos semanas.
El tipo promedio vaaproximadamente dos o tres
semanas porque porque el mementode la compra también que vamos a
mencionar tal vez más adelanteen un próximo episodio, hay que
requerir ciertos documentos queno dependen únicamente del
desarrollador en este casonosotros o una el propietario.
No hay que solicitar algunosdocumentos de libre grab y demás
que se emiten en el municipiocon algún un pequeño costo y
(15:35):
devoran aproximadamente unoscinco o siete días en
entregarse.
Entonces.
Yo diría que para irnos máscertero, dos de dos a tres
semanas ya la propiedad pasa sertuya del memento que dices.
La quiero al que firma laescritura dos a tres semanas,
Eduardo (15:49):
a tres semanas para un nacional, okey para un nacional
que está tramitando.
Bueno, ya pidiendo, ya estuvoaprobado para un crédito
hipotecario.
Esto se puede llegar al mes.
Bruno (16:00):
a un mes
Eduardo (16:00):
más menos.
Ok, estamos hablando ya uncrédito hipotecario tradicional
u un mes aprobado,
Marcos (16:06):
aprobado, o sea, exacto, aprobado
Eduardo (16:07):
repito, osea toda toda esta documentación que
mencionamos que hay más que todoeste en regla.
Si las cosas no están en regla,eso no significa que no se
puedan poner en regla.
Se ponen en regla que esas esotra de las cuestiones que
brinda el país que brinda unlugar como playa.
El carmen, si no está en regla,se puede poner en regla.
Pero bueno, eso obviamentealargará el trámite.
(16:29):
Y ya, por último, tenemos a losextranjeros que requieren
obviamente este fideicomiso, yesto puede llevarlo quizás a mes
y medio más
Bruno (16:38):
Sí, ose.
Básicamente los tiempos más omenos son similares.
Se puede agregar una semana más.
Incluso yo también diría, comotú mencionas, mes, mes y medio,
no más que eso, siempre cuandoesté todo bien, no todo que
avance rápido porque porque eneste caso se solicita la
aprobación de relacionesinternacionales.
Quien aprueba también laparticipación de este, este
nuevo propietario en la comprade esta propiedad, no este nuevo
(17:00):
cliente o inversor en la comprade esta propiedad.
Lo más importante también arecalcar sobre esto de la
certeza legal.
También hay que ver la partefiscal, no?
Eso es algo súper importante.
Y más que nada, clientesextranjeros que preguntan y
dicen ok, este es el precio dela propiedad.
Y ya con esto, no, no, no.
O sea, hay muchos otros costos.
Que hay que evaluar.
Y obviamente hay que tener loscontemplados y ya que va
(17:21):
afectar, obviamente al mementode tu compra, tu cartera, y
también va afectar en lo queviene siendo de la rentabilidad
esperada.
No hay que contemplar los gastosnotariales también súper
importantes a mencionar no quela propiedad, los gastos
notariales al memento deescriturar y tomar esta certeza
legal de tu propiedad, tuposición legal, vas a tener que
agregar entre un seis sietepercent aproximadamente es lo
(17:42):
que se maneja en la plaza sobrelo que viene siendo gastos
notariales también lo que vienesiendo registros públicos sval
lugos también hay que contemplaren muchos casos, el el impuesto
sobre la renta no elcr es súperimportante importante en este
caso en nosotros comodesarrolladores.
Muchas veces no tocamos estostemas porque son propiedades
nuevas.
Pero el memento de una reventasi una unidad se compró en un
(18:03):
precio muy bajo 10 años después,se revende el nuevo comprador
también va a tener que pagarimpuestos sobre la renta.
No son impuestos.
Que al final van sumando ysumando y sumando.
Y esto afecta como mencionabaantes a tu retorno de inversión,
no a tu retorno, inversión a tuplusvalía o lo que viene siendo
la rentabilidad esperada.
Eduardo (18:20):
Por eso, por eso es muy importante, eh, a todo lo que
nos escuchan que tengan muyclaro no que su asesor les les
informe que obviamente elabogado que les representa, ya
cuando estén en esta etapa oinclusive antes de llegar este
eta o porque, como bien dijoBruno, todo esto va a impactar
no en el retorno de inversión yen en el negocio que pretendan
(18:40):
ustedes hacer con estapropiedad.
Pero todos estos impuestos estánescritos.
están totalmente, son totalmentetransparentes.
O sea, no les van a de repentesacar por ahí por debajo de la
manga, un nuevo impuesto o unnuevo costo.
O sea, todo está ahí, todo saletodo aparece, no?
(19:01):
Claro si uno no lo pide.
Bruno (19:03):
o más que nada, si no lo mencionan, ese es el tema.
Todo está ahí.
Pero muchas veces el vendedorpor cerrar la venta tra a veces
omite algún costo por acá, porallá.
Y eso, obviamente, primero quele quita profes, finalización,
no a nuestro rubro, sino tambiénque después el cliente se
encuentran con ciertos gastosque no tenía contemplado.
Y si está comprando su unidadcon su dinero, justo esto puede
(19:26):
causarle algún
Pedro (19:27):
ahí, pero
Eduardo (19:29):
por eso, pero por eso estamos acá.
Por eso estamos acá parabrindarles ustedes nuevamente,
estas herramientas no, no paradecirles en dónde comprar ni con
quién comprar ni con quién irse.
Pero con bien dice Bruno, o seaen el viñedo del señor de todo,
verdad?
Y se van a topar con gente quesi les les pongan todas las les
abran todas las cartas, se laspongan sobre la mesa y le
(19:51):
resuelvan todas las dudas.
Pero bueno, de repente habránlos que no o no tienen el
conocimiento, pero es muyimportante que ustedes ustedes
sí lo tengan, no?
Entonces
Pedro (20:00):
pero por ejemplo, es lo que se diferencia un buen asesor
de un mal asesor.
O sea que el asesor que te diceoye, pero tú estás contemplando
Bruno (20:09):
claro, pero el cliente no lo sabe,
Pedro (20:12):
pero por eso, pero por
Bruno (20:13):
podemos decir que es bueno, malo porque sabemos del
Pedro (20:16):
Pero por eso un buen asesor la agarra y oye, pero
tienes en cuenta que tienes quepagar aquí un percent a la hora
de escriturar y tienes en cuentaque te están diciendo que vas a
ganar.
Hay muchas veces que lo dicen1030 MXN$1,000 mensuales.
Oye, pero has tenido en cuentaque tienes que pagarte a tu
propio tim manager.
Tienes a lo mejor algún gastoque no has tenido en cuenta.
O sea todo ese tipo de gastos.
(20:38):
Hay muchas veces que no lostienen en cuenta.
Y luego de repente se llevan unasorpresa.
Oye, tú me prometiste esto, eh?
Eduardo (20:43):
Así es.
O tú no?
Tú no me dijiste esto.
Tú no, tú no.
Tú no me dijiste que había quepagar x impuesto.
O sea, el impuesto no salió dela nada.
Pedro (20:51):
No, no.
El impuesto estaba
Eduardo (20:52):
que no se le informó al comprador o bueno, el comprador
no fue y hoy hoy por hoy, y yesto será tema de
Pedro (20:59):
otro
Eduardo (21:00):
episodio hoy por hoy que hay no hay pretexto para que
un comprador no esté informado.
Quizás.
Súper mega bien informado.
Puede tener un proyecto másdifícil, pero que no pueda
informarse, que no tenga accesoinformación de una manera muy
fácil y muy directa.
O sea lo que nosotros leshicimos a ustedes, a nuestros
(21:23):
oyentes, los que nos escuchan,los que están pensando invertir,
sean donde sea, sea con quiensea, sean curiosos, me explico
entre en cheque.
Vean asesor, no, obviamente no,no la compra de bien inmueble no
es una compra de impulso ahorasus excepciones, verdad?
(21:44):
Pero generalmente no es unacompra de impulso.
No están yendo a comprar unreloj.
No están yendo a comprar unajoya o bueno, hasta un coche.
A veces pudiese ser una comprade impulso.
Entonces eso nos conlleva a loque viene siendo ahora la
seguridad legal.
Y con eso ya cerramos estebloque.
Que viene siendo la seguridadlegal, el proceso en sí, o sea,
(22:05):
primero hablamos de la certezaque ya son más físicamente
ciertas cuestiones de las cualesya platicamos.
Y bueno, la seguridad legal esel proceso en sí.
Es todo el proceso que conlleva.
De se conlleva dentro de estaoperación, no?
Entonces el desarrollador que eldesarrollador tenga todos los
antecedentes verificados y quetenga todos los permisos
(22:25):
autorizados, no que el contratode promesa de compra venta que
el contrato definitivo esténrevisados por abogados
inmobiliarios.
Y obviamente hay muchosdesarrolladores que son muy,
muy, muy, muy transparentes eneste proceso.
Y como platicamos, bueno,obviamente hay de todo en este
en este gran viñedo, pero haymuchos desarrolladores muy
(22:49):
transparentes muy buenos en estazona que lo único bueno, no lo
único, pero de de lo que más lesinteresa es que.
Ustedes como inversionistas,estén contentos, me explico,
salgan contentos.
Porque una inversionista quellega compra tiene una buena
experiencia, eh?
Generalmente va a promover eldestino.
Va a promover el el, eldesarrollo y eso obviamente les
(23:13):
les interesa a todos muchísimo,no?
Entonces, pues, bueno, a verquién cierra acá para poder
avanzar con el siguiente factor?
Bruno (23:22):
pues, bueno, si quieren, si quieren
Pedro (23:23):
no me peleo
Bruno (23:25):
no básicamente como mencionaba no todos estos puntos
que estamos tocando y los quevamos a tocar ahora a
continuación hacen que al final,una buena inversión sea una
buena inversión, no, a veces unose va por el precio.
Se va por el descuento.
Oye, esto está más barato.
El descuento que me estánofreciendo está muy bueno y
demás.
Cuidado, cuidado.
Mucho cuidado.
No solamente también por laparte legal, sino también lo que
(23:46):
te entregan como producto final.
No hay que mencionar que si teofrecen un muy buen descuento de
algún lado, sale ese descuento.
Pedro (23:53):
que
Bruno (23:53):
hay que mencionar esos puntos de algún lado.
Sale ese descuento y esedescuento de donde sale de la
ganancia, el desarrollador lodudo.
Va a salir de donde de tuscalidades que
Pedro (24:01):
típico que te dicen no, oye, tú que me ofreces, este me
está ofreciendo un percent.
Me lo da amueblado, eh?
Me paga la escrituración y dicestú, excelente compra, señor,
siga ahí a ver qué le pasa.
Eduardo (24:14):
Así es.
Yo creo que, bueno, vamos apoder adentrarnos.
Digo, habrán también episodiosen donde platiquemos ya mucho
más ameno.
Digo, este sí ha sido un poquitomás técnico de todos estos
diferentes tipos de experienciasque que hemos vivido.
Se sería también un tema muyinteresante pero, bueno, esto
nos conlleva este comentario nosconlleva al siguiente factor que
(24:34):
va muy ligado que viene siendola transparencia financiera y.
Costos ocultos.
Ojo, costos ocultos no significaque no existen, no, ahí están.
Y obviamente está de uncomprador de un inversionista
curioso, no que no se queda conlos brazos cruzados para hacerse
(24:58):
de toda la información y de estatransparencia financiera.
No, no hay nada peor que creerque tu próxima inversión este
bien inmueble.
Este departamento, esta casa vaa costar x y luego descubres que
termina costando ye no.
Y repito, hay muchos, muchosdesarrolladores en la plaza que
(25:20):
son.
Transparentes totalmentetransparentes.
Le van a abrir los libros.
Lo que ustedes piden se les da yasí debe de ser.
Me explico.
Y así debe de ser en cualquierlugar.
Okey?
Y ustedes tienen el derecho deexigirlo de pedirlo mucho
cuidado con un desarrollador oun vendedor en donde no le
quiera mostrar.
(25:41):
Obviamente, cualquier tipo dedocumentación pertinente.
Obviamente hay muchasdocumentaciones también que en
otro episodio platicaremoscuáles si se pueden pedir cuáles
si tienen ustedes derecho aexigir y bueno, a cuáles puede
ser un poquito más máscomplicado, pero es muy
importante esta transparenciafinanciera y costos ocultos para
(26:02):
que no se lleven ningunasorpresa en un futuro, como por
ejemplo, a ver marcos, cuéntamedigo, son un sinnúmero pero
bueno
Marcos (26:09):
para
Eduardo (26:09):
nombrar algunos cuáles son estos principales este
puntos a a tomar enconsideración
Marcos (26:15):
Pues mira, yo estoy muy de acuerdo con lo que tú
mencionabas hace un mementoeduardo de que sean muy curiosos
que apart de ser curiosos, puesexigen porque generalmente lo
único que se presenta, porejemplo, que se puede ver en en
un anuncio de redes sociales dela promoción de un proyecto en
construcción o de unapartamento, pues ya en venta,
(26:35):
listo para entrega inmediata,solo se menciona.
Como muchas veces el preciototal del departamento y a veces
incluso te llegan a mencionar loque es el enganche, pero
Bruno (26:44):
precio y los segundos de la playa, no
Marcos (26:47):
no?
Bruno (26:48):
a la playa es lo único que se menciona.
Marcos (26:50):
siempre se menciona literalmente minutos de la
playa, el precio y para hacertelo más atractivo, a veces solo
ponen el enganche.
Y bueno, hay algunos quelamentablemente creen que el
enganche es el valor total, perosí tiene pasar
Pedro (27:04):
demasiado,
Marcos (27:05):
pero igual tienes que tomar mucho en cuenta lo que son
las formas de pago, los que sonlos costos por financiamiento en
cada caso, cuando lo hay tambiénlos costos de escrituración, los
honorarios que hablábamosanteriormente que mencionaba
Bruno también con los gastos dehonorario del notario.
Pero si Se se ve mucho que elcliente como tal cree que que es
(27:27):
el valor del departamento, loúnico que va a tener que pagar y
listo.
Tampoco hay veces que tomanmucho en cuenta el el modo de
pago, o sea, la forma de pago,perdón, porque acá, por ejemplo,
hay leyes de de, pues,prevención de lavado, muchas
personas.
Pues tal vez que reen que acá enMéxico se puede llegar a comprar
una propiedad todo con efectivo,pero pero no se depende de de
(27:51):
pues, el mundo que se tengaautorizado por ley por la ley
anti lavado hoy por hoy vienensiendo alrededor de ocho, pero
igual son ese tipo de cosas queque tiene que tomar en cuenta
como lo va a pagar, cuánto va apagar y qué cosas realmente
tiene que pagar.
Pues el el cliente, esteinversionista cuando ya va a
elegir su propiedad
Bruno (28:10):
exacto.
Y también muchos gastos o odetalles que el desarrollador
debe ofrecer y aclarar deentrada no lo que viene siendo
básicamente una cotizaciónclara, no obviamente donde se
puedan ver los costos comomencionabas el precio total, el
pago de enganche como se va apagar algo súper, súper
importante y en un destino comoes aquí, playa del carmen o
(28:31):
bueno, los riviera maya engeneral, que es algo que no está
tan contemplado en otrosdestinos, sociedades a nivel
mundial, no justo.
Ay, lo platicamos en la oficina,es el tema del mantenimiento
porque todos o o básicamente lagran mayoría de desarrollos aquí
en la ciudad, al estarpreparados para afluencia
turística, ofrece una grancantidad de amenidad, no
obviamente padrísimo que tucondo tenga una gran cantidad de
(28:53):
amenidad, pero eso tambiénincrementa tu costo de
mantenimiento.
No tal vez en ciudades comociudad de México, donde no
tienes un tienes un condominioen edificio, pero tu única
amenidad viene siendo elelevador, el estacionamiento y
el portero.
Y no tiene al ver que gimnasio ydemás te ofrece un costo capaz
que de MXN$500 300 mensual.
Cuando aquí el costo demantenimiento ascienda a unos
(29:15):
pesos mensual.
Por qué?
Por lo mencionada antes, el temade las amenidad entonces es un
costo que muchas veces no semenciona, pero hay que
aclarárselo al nuevo propietariopara que lo contemple, no,
porque también, nuevamente, vava a afectar a su retorno,
inversión y va afectar a suscuentas mesa a mesas, no?
O sea, es un costo que, si bienno es muy alto, es un costo fijo
mensual que vas a tener quepagar, cubrir vivas ahí o no
(29:36):
ibas ahí, lo rentes o no lorentes est, est este vacío o
esté completo a mes, lo tienesque pagar para que luego cuando
vengas, tengas un departamentoen un condominio con este tipo
de avenidas mencionadas,
Pedro (29:47):
precisamente total.
Eduardo (29:48):
Totalmente no.
O sea, repetimos todos estos.
Puntos, eh que ya mencionaron?
Mis compañeros están a sudisposición o deben de estar a
su disposición?
lo óptimo lo idóneo es que eldesarrollador o la persona, el
agente inmobiliario, el broer,el asesor que los esté
representando, eh, lo pida, lopre, lo lo cuestione y se lo
(30:13):
muestre.
Me explico.
Y de lo contrario, bueno, queustedes lo tengan muy presente
para que se lo pidan aldesarrollador.
Se lo pidan a su representante yse les haga ver porque este tipo
de sorpresas, pues obviamentedejan un sabor muy, muy, muy
amargo, pero no son cuestionesque de repente se la sacan de la
manga, como lo dije alprincipio.
Ahí están, ahí están.
Bruno (30:34):
También hay que aclarar un punto a hacer un paréntesis.
El único dato que normalmente teofrecen como escrito en piedra
es el retorno de inversión.
Es el único dato que no deberíair escrito en piedra porque es
algo que no podemos adivinar,no?
Si bien se puede dar unaproximado.
Nunca es el dato certero.
Hay veces se ve en publicidadesde que percent retorno,
(30:57):
inversión, mucho cuidado,híjole.
La única forma que yo recomiendohoy es tu me de retorno,
inversión, okey, lo ponemos encontrato y me lo firmas porque
por 10 años, excelente, porquees muy fácil nombrarlo decirlo
al aire, pero nadie te va afirmar sobre eso.
Entonces, mucho cuidado.
Hay gastos fijos comomantenimiento y demás que si se
pueden establecer antes, perohay gastos como de rentabilidad
(31:19):
y demás que dependen de muchosfactores y no se pueden asegurar
al futuro
Eduardo (31:23):
y y quizás y todavía si fíes les decir la única manera
en que les pueden garantizarpero me retracto porque ni
siquiera pero.
Una de las pocas maneras endonde un desarrollador o alguien
llámese, quien sea que lespudiese entre coms, estoy
utilizando el entre comillas,garantizar ese retor de
diversión es porque esedesarrollo, ese proyecto, esa
(31:46):
propiedad ya lleva muchos añosoperando y les puedan decir ya
miren aquí en el año uno
Bruno (31:54):
un histórico, y aun así tampoco claro, todavía
Eduardo (31:57):
Y todavía si por eso me digo me retrato.
Y todavía si, entre comillas,garantizar porque siendo un
destino turístico en dondeobviamente un año varía con el
otro, les solamente les podríandar un estimado y un estimado
bastante aterrizado cercano,pero nunca, nunca garantizado.
Y nuestra recomendación, siustedes que nos escuchan tengan
(32:20):
mucho cuidado cuando les dicenretorno de inversión
Bruno (32:26):
ojo
Eduardo (32:26):
Si paren las orejas, abran bien los ojos, lean bien,
las litas
Bruno (32:31):
es, es, es algo que por ahí no se menciona lo que tú
tocaste ahora el tema delretorno de inversión garantizado
algunos desarrolladores lo loofrecen no para volverse como
atractivo frente a lacompetencia en cuestiones
publicitarias,
Pedro (32:44):
Eso anuncio
Bruno (32:44):
pero.
El punto importante, este lo dantal vez un año.
No retorno, inversión 13 porpercent el primer año.
Ok, tú crees que esa renta laestá generando el departamento?
No, esos son costos duros quesalen directamente del
desarrollador.
Lo pone de su bolsa para queesto suena atractivo.
El primer año, el segundo año detu retorno cae al y te diste
(33:05):
cuenta que no hiciste una muybuena compra.
Pedro (33:07):
Y si te fijas cuidado y bueno, no, no compraste, pero
no, no compraste la propiedadese retor año, verdad?
No, no, no, pero también hapasado y me parece que lo vi
contigo en, no voy a decirnombres, obviamente.
Pero si que lo analizando unproyecto, me acuerdo
analizándolo con Bruno.
Vimos que un proyecto ofrecía sino me confundo como el percent o
(33:29):
algo así de retorno deinversión.
Pero lo que te hacía era suMarte, la plusvalía y el posible
retorno de inversión.
Y te lo estaban dando como sitodo fuera lo mismo.
Entonces.
Eh, decías tú a ver esto parallevarte hasta la profeco
Eduardo (33:44):
es sí.
Y cada vez la autoridad también.
Por eso volvemos al al tema delo de cómo también México o o el
gobierno a que le al quien lecorresponde proteger al
comprador, al consumidor.
Empieza a tomar cartas en elasunto.
No, esto ha ido cambiando.
Y lamentablemente, como lesdije, no hay de todo no es está
de ustedes asesorarse bien ycaer con un un buen ejecutivo de
(34:08):
ventas con un buen broker.
este individuo los llevará conun desarrollador reputable me
explico.
Entonces, si es muy importanteno caer en este tipo de promesas
falsas, no?
Y qué es lo que sucede por eso,nosotros nuevamente, decidimos
hacer este podcast donde.
Repito y lo estaré diciendo papareceré con un disco rayado,
(34:30):
pero no importa para brindale austedes, nuestros oyentes y y
prospectos inversionistas en delcarmen, contenido de valor para
que puedan instruirse y haceresas preguntas.
Y gobierno lo dije también, quesean curiosos, no?
Eh?
Hay muchísimos desarrolladoresque sí, son muy honestos que sí,
son muy transparentes.
(34:50):
Y con esos ustedes deben decaer.
Hay una gran cantidad.
Ya lo dijimos.
Hay una gran cantidad de oferta.
Hay todavía una mayor cantidadde demanda.
Y queremos que primero seenamoren del destino y terminen
invirtiendo aquí con nosotros.
Bueno, pues eso nos lleva a lasiguiente al siguiente factor de
gran importancia que vendríasiendo a ver, cuenta los
(35:12):
perrito.
Cuál es el siguiente factor?
Pedro (35:14):
principalmente.
Cómo detectar y evitar estos, loque serían costos ocultos que no
son ocultos como decimos, sinoque ahí están.
Pero nunca se dicen yo a mí unacosa que me encanta las
presentaciones en cuando mellama un cliente, un posible
inversor es sobre todo decirlemm, tiene alguna pregunta?
Por favor, no se quede conninguna duda.
(35:35):
Pregunte todo que le quede todoclaro.
Pero por ejemplo, en esosmomentos, hay veces que tanto ha
incluso el asesor como alcliente o el posible
inversionista le llega a pasar.
No se lleva se deja llevar porla emoción, no?
Si me gusta, vamos paraadelante.
Y entonces llega el primer, elprimer factor, no, donde debemos
centrarnos que es leer elcontrato.
(35:57):
Vamos a sentarnos, leer elcontrato.
Yo lo voy a leer, tú lo vas aleer.
Y ahí empieza un fit bar.
No, tú me mandas tuscomentarios.
Vamos a verlo luego también unacosa que es muy importante, yo
creo que a la hora de.
Pero esto ya es de la búsqueda.
Incluso te diría que antes delcontrato es x proyecto, vale,
voy a buscar reseñas más que delproyecto en sí.
(36:18):
De quién está detrás de eseproyecto?
Quién hay construyéndolo
Bruno (36:22):
más que nada, no tanto reseñas, sino revisar a fondo su
currículo.
No un desarrollador
Pedro (36:28):
u fu justo
Bruno (36:29):
clave, no, no por la reseña.
Pues está muy a discreción de de
Pedro (36:33):
hay muchos hate.
Bruno (36:33):
uno pone exacto, sino evaluar exactamente el currículo
en el desarrollador y visitaresos proyectos.
No visitar los proyectos te va aayudar a ver cómo se mantienen
en el paso del tiempo, cómo hansido construidos.
Y eso te va a brindar tambiénuna perspectiva de la calidad
con la que construye eldesarrollador.
No, eso para mí es, es súperimportante y palpar con tu
(36:54):
propios ojos y ver y conocer yplaticar incluso con
propietarios de esos condominiosya construidos por este
desarrollador, te va a ayudarmucho a tomar una decisión muy
acertada, no?
Eduardo (37:04):
Sí, yo conocí.
No voy a decir el nombre, peroconocí un desarrollador que una
de las cosas que hacían o quehacen todavía ya no lo sé.
Eran lo acabas mencionar.
O sea, cuando llegaba uncliente, primero lo llevaban a
ver lo más antiguo que habíanconstruido.
Desarrollado.
No decían bueno, para que seenamore de lo nuevo, hay que
mostrarle y presumir lo viejo,no un desarrollador pues
(37:27):
obviamente ya cierta experienciay trayectoria.
Pues va a tener un sinúmero deproyectos, no?
Y estos proyectos les Lesinvitamos a ustedes que exigen
que pidan visitarlos, vean osede a dónde va una
desarrolladora, de dónde vino,que es lo que está haciendo, que
es lo que hizo, no?
Y ya después.
Pues hay una alta probabilidadde que el nuevo proyecto siga
(37:52):
con esas esa línea, no al finalde cuentas,
Pedro (37:56):
eh,
Eduardo (37:56):
lo que uno quiere.
Y repito, ustedes ustedes estánponiendo su dinero en un bien
inmueble en un destino en dondeustedes quieren obviamente
generar un retorno de inversióny quieren al final de cuentas,
toda inversión.
Esto, pues lo dicen los grandes.
Yo nada más.
Estoy repitiendo.
Toda inversión representa unriesgo.
(38:19):
Toda inversión representa unriesgo lo que nosotros les los
estamos dando hoy y lesestaremos dando en los futuros
episodios de echando raíces.
Son múltiples herramientas queles permitan ustedes reducir ese
riesgo.
Me explico.
Y entonces lo que estamosplaticando hoy, lo que estaremos
(38:39):
platicado mañana son pequeñasherramientas para que ustedes
bañan reduciendo ese riesgo pocoa poco, poco a poco, poco a
poco.
Y bueno, ya estará de ustedes silas utilizan o no las
Pedro (38:50):
totalmente de acuerdo.
más, sobre todo, por ejemplo,con lo que decía Bruno en mirar
mucho CV también la experiencialos años que lleva operando en
ese mercado.
Pero a mí también, un factorsinceramente dentro del rubro
que me da seguridad de undesarrollador, es como, hablan
los otros compañeros del rubro.
(39:12):
O sea, eh, porque deciden estedesarrollador o porque prefieren
llevar a sus clientes con estedesarrollador.
Eso para mí dicen muchísimo.
Eduardo (39:21):
Así
Bruno (39:22):
Exacto.
Pues al final también uno comobroer bueno que he sido broer
antes.
Lo que busca también es cubrirseno en el sentido de oye, pues yo
quiero que mis clientes estestén felices y y no, y puedes
dormir tranquilo, no en elsentido de si tú vas.
Sí.
Porque este me ofreció unacomisión alta y demás.
Después no le entregan elcliente y cliente pierde la
confianza en ti.
(39:42):
Olvida de tener referidos.
olvídate
Pedro (39:44):
va encima
Bruno (39:45):
después el cliente.
Va a estar todo el díamarcándote y demás.
Y si llegan in estancia legales,tú como broer vas a juicio
también.
Entonces, realmente sí, hay quecubrirse muy bien y hacer una
muy buena chamba muchos lo hacenpor cuestiones de comisiones.
Otros lo hacemos por cuestionesde de un trabajo, una pasión de
ofrecer un excelente servicio,no?
Entonces también hay que mediresos riesgos en cuestión de con
(40:06):
quién vamos a trabajar o conquién elegimos que sea nuestro
broer o rial to intermediario es
Pedro (40:11):
es que ahí volvemos al precisamente a lo mismo de oye,
ahí se va a notar quien es unasesor de verdad, quién es un
buen asesor y quién es un asesorque precisamente se mueve por el
dinero que al final, esos sonlos típicos asesores que te
duran un año, dos años porque seterminan quemando ellos mismos.
Se podría decir
Eduardo (40:29):
totalmente y bueno para cerrar y darle seguimiento.
Bueno, aquí nuevamente, eh,creemos les hemos demostrado,
bueno, playa del carmen es unmercado altamente rentable,
altamente rempl, pero tambiénobviamente altamente
competitivo.
La transparencia financiera nosolo protege al comprador,
también fortalece La reputaciónde las desarrolladores serias es
(40:54):
lo que estamos.
Hemos estado hablando uncomprador informado.
Un comprador curioso es uninversionista que puede
calcular, prever y sobre todo,tomar decisiones inteligentes,
no de igual manera existen playel carmen múltiples agencias
como lo que ya mencionamos,múltiples agencias profesionales
de bienes raíces con agentesinmobiliarios dispuestos a ganar
(41:18):
su confianza y ofrecerle elmejor servicio está de ustedes.
Nuestros oyentes dar con estasagencias, dar con estos agentes.
Y bueno, repito, ser muycuriosos.
Muchísimas gracias a todosaquellos que nos acompañaron en
este tercer episodio de chanoraíces playa del carmen
(41:39):
oportunidad inversión en susegunda parte.
A continuación estaremoshablando de estado del proyecto
inmobiliario prea y etapas deconstrucción, seguridad legal y
financiera.
Mantenimiento y administraciónentre muchos otros temas más.
Les invitamos a seguirescuchándonos aquí en su podcast
echando raíces.
(42:00):
No dejen de seguirnos en suplataforma favorita para
escuchar podcast y en nuestrasredes sociales como arroba.
Echando punto raíces guión bajopodcast a todos mis colegas los
podemos encontrar en Instagram aBruno rodea como Bruno roba GUI
bajo.
A Pedro abiu como Pedro abiu derealtor a marcos perdomo como
(42:23):
asesor de sur y a un servidorcomo e vales podcast.
Así es que esperamos a que nosacompañen en la tercera y última
parte de playa, el carmen.
Oportunidad.
Inversión no se la pierdan.
Bienvenidos de nuevo, echando raíces, el podcast de
des sur, donde sembramosinformación de valor para
ayudarte a tomar las mejoresdecisiones en el mundo
inmobiliario.
Hoy damos continuación a lasegunda parte de playa del
carmen oportunidad, inversión, ynos acompañan Bruno rodea marcos
perdomo, Pedro abiu y suservidor eduardo va así es que
(00:22):
sin mayor preámbulo que lodisfruten.
Marcos (00:25):
Claro y justo como estábamos mencionando en el
inicio, que pues ya hemoshablado mucho de que ofrece el
destino.
Pero igual mencionamos que a losoyentes leamos a dar un poco más
de información de cómo puedeshacer una buena inversión y
evitar un error costoso.
Ya ya hemos el resultado que tepodía llegar dar a dar playa del
(00:48):
carmen.
Hemos hablado un poquito porarriba de ese tema.
Pero qué tal si vamos desde elinicio el primer paso, la
certeza jurídica, certeza legalque tiene que buscar a cada
propietario o bueno, futuropropietario, inversionista en en
su propiedad en su inversión.
Mira acá.
(01:10):
Pues el destino como tal sevende solo.
Pero igual, todo eso tienes quetener, pues, una seguridad
detrás de todo lo que haces concon tu dinero y entre ellos.
Pues certeza jurídica a lo quenos referimos con certe certeza
jurídica es que que tenga todala documentación legal que tenga
ya lo que son las escrituraspúblicas, que estén libres de
grabarme, que no tenga hipotecasembargos, eh?
(01:31):
Pues tienes que hacer un duediligence con con la propiedad
donde vayas a invertir eldesarrollo donde vayas a
invertir.
Y pues eso es una parte que yodiría crucial para iniciar el
proceso de tu próxima inversiónya.
Como fuimos hablando, hemos,pues notado que lo que se evaluó
primero es el destino y eldestino de playa del carmen.
Ya vieron todo lo hermoso quetiene y todo el potencial que
(01:52):
tiene ahora, como lo aprovechas,que revisar a cada detalle
documentación legal de tuproyecto.
Te pregunto eduardo tú a a uninversionista que qué les
recomendarías hacer o cómo lesrecomendarías hacer?
Ese ese due diligence.
Bueno,
Eduardo (02:09):
pues fíjense aquí como comenta marcos, no, y el término
due diligence.
Obviamente, un términonorteamericano es un término más
usado en los estados unidos.
Y qué significa el du diligence?
No es hacer, obviamente la latarea para revisar todo lo que
viene siendo la documentaciónlegal.
(02:30):
De qué no sirve?
Por ejemplo, no, no voy a hablardónde, pero existen estos
lugares, no?
De qué nos sirve tener unaubicación extraordinaria?
que el lugar se visiteconstantemente, no si tenga una
buena afluencia turística, noque esa barrera de entrada no
que hay una buena barrera deentrada, tampoco te garantiza
(02:50):
que todo está de color de rosas,pero que todos esos factores de
los cuales ya tocamos sean.
Muy positivos nos hagan ver queese que ese destino, que ese
lugar, eh, promete mucho y y eselugar no te brinde certeza
jurídica.
Me explico que no te brinde unaseguridad legal que no te brinde
(03:13):
una certeza.
Seguridad fiscal valdría la penainvertir allá?
Bueno, yo creo que no.
No, entonces son tres temasahorita que nos vamos adent
entrar un poquito porque si valemuchísimo la pena, obviamente un
turista, un prospecto inverinversionista, eh, nacional
local, me refiero mexicano.
Pues si pueda conocer un untanto más, pero puede ser que
(03:35):
también se le escape de estostres puntos.
Certeza jurídica, seguridadlegal y fiscal, no?
Entonces nos estamos refiriendoa todo lo que conlleva
legalmente, que deje protegidoque ampare.
Al comprador al inversionista yle dé toda la seguridad de que
(03:55):
esa propiedad, la cual invirtiósu dinero, que tanto le costó
que le pertenece, que tengo undocumento, físico, me explico
también hoy por hoy digital endonde nadie pueda venir y
decirle, o sabes que esto no tepertenece o el día de mañana te
lo puedan quitar.
(04:16):
No hay países en donde cuandouno compra propiedades, el
gobierno es dueño.
De la mayoría de esa propiedad.
Entonces, pues habrán gentequeque.
Sí, se anima a ese a ese riesgo.
Pero bueno, no es el caso deMéxico.
Y esto a lo que nos vamos adententrar ahorita un poquito en la
certeza jurídica, seguridad yfiscal.
(04:38):
Es un tema que abarca en todoMéxico.
No es que un estado lo maneje deuna manera diferente.
Claro, hay un tema que tambiénnos araremos en en un futuro
episodio exclusivamente delfideicomiso en zona restringida,
no?
O sea, si van a ver ciertosestados estados en donde colinda
(05:00):
o tienen frontera con otro país,o quedan al mar, como en el caso
de play del carmen, si tienenahí una pequeña distinción.
Pero esa distinción le da totalseguridad.
Jurídica.
Seguridad, certeza jurídica,seguridad legal al extranjero
que compra.
Me explico entonces?
Pues, bueno, vamos adentrarnosun poquito más a esto.
(05:22):
Este a ver pedrito cuéntame aarr arranc con el con el tema de
certeza jurídica.
No que qué significa en losbienes raíces Certeza Jurídica?
Pedro (05:31):
aquí principalmente, como bien menciones a eduardo.
Es sobre todo darle certezajurídica nacional, pero también
al extranjero al que va ainvertir de fuera,
Eduardo (05:40):
No importa de dónde eres, no,
Pedro (05:42):
no, no darle es que tu inversión esté asegurada y que
no vayas a tener ningún problemaque tenga un respaldo
precisamente.
Y aquí ya el principal respaldo,por ejemplo, para el extranjero,
sobre todo como decías que haypequeñas zonas donde oye, pues
hay unas x restricciones.
Vamos a decir la primera es elfamoso fideicomiso.
No vamos a decir para elextranjero que el extranjero a
(06:03):
la hora de invertir en Méxicotiene una serie de restricciones
como es la de no poder invertiren propiedades.
Vamos a ir a 50 kilómetros de lalínea costera si pueden.
Ahora veremos por esoprecisamente el tema del
fideicomiso, por ejemplo, elcomprador es beneficiario del
fideicomiso con todos losderechos de uso, renta, venta,
herencia, todo.
(06:23):
No hay ningún problemaprecisamente esa seguridad
jurídica y legal.
Te la da este fideicomiso que seabre para los estranjeros.
Bruno (06:31):
tema digamos, muy particular, lo que busca, eh, el
gobierno de México con esta leyestá restricción de lo que viene
siendo las zonas prohibidas, no,en este caso son dos las zonas
prohibidas.
Una es la zona costera porqueporque México quiere que o sea,
básicamente mantener.
En en en mexicanos, estas zonasde alta importancia, no?
(06:53):
Y no proporcionárselas aextranjeros.
Entonces, si como extranjero,puedes comprar a través de un
Fidel comiso o te tienes quenaturalizar no, pero cabe
mencionar que son dos.
Las zonas restringidas.
Una es la zona de fronteras, son100 kilómetros a la frontera que
no puedes comprar de formadirecta, haciendo extranjero o
50 kilómetros tierra dentro dela zona costera.
(07:14):
No.
Esto nuevamente es para impulsara que las tierras se queden en
manos de, digamos nacionalesmexicanos o existe esta otra
estrategia que proporciona a atravé de un fiel comiso para que
puedan adquirir propiedadeshasta que se puedan naturalizar
no, después te puede naturalizarcomo yo extranjero.
Naturalizado.
Puedo poner la propiedad de minombre sin ningún problema.
Eduardo (07:32):
y bueno, suena, suena un poquito duro.
Quizás el prohibido es más, eh?
Pedro (07:36):
No,
Eduardo (07:37):
Sí.
Sí.
Suena un poquito
Pedro (07:38):
no es como
Eduardo (07:39):
prohibido
Pedro (07:40):
una restricción.
Es una restricción
Eduardo (07:42):
porque miren, hay muchos otros países que ni
siquiera o sea, no un extranjerono puede comprar la propiedad.
Ok, entonces nada más para,poner el tema un poquito más a
favor, México.
No buscaron un vehículo.
Es un término legal, un vehículolegal para poder permitir de una
manera segura tanto para elcomprador como para México, que
(08:04):
la propiedad pues, bueno, novaya a sufrir ciertos cambios
que no sean de los intereses dela nación.
Entonces se creó este vehículolegal.
Que viene siendo el fideicomisoen México.
Todos los fideicomisos los operauna institución financiera, o
sea un banco.
Qué mejor seguridad que la de unbanco?
(08:26):
Bueno, ya pudiésemos entrar enun debate, pero bueno,
Pedro (08:29):
bueno, pensemos, pensamos que sí, dependiendo del
inversor.
Sí, me ha llegado a mi a misoídos, sobre todo con el gringo.
Cuando les hablas defideicomiso.
No sé por qué tiemblan.
A veces no el fideicomiso lo vencomo
Eduardo (08:43):
que no, no sabría.
No sabría decir por
Bruno (08:45):
seaa realmente que saberlo.
Explicar muy bien, no, porqueporque mucha gente piensa que
eso no es estudio.
No, no, no.
Osea, es tu al percent nada
Pedro (08:52):
es eso lo malinterpreta
Bruno (08:53):
una, una persona intermediaria que da fe de esta
compra.
No?
Y te balan esta compra como seasocia contigo el banco.
Pero la propiedad es tuya.
No se puede embargar.
No se puede hacer nada.
No te la pueden quitar.
Es tuya.
Eduardo (09:04):
Y tú puedes, tú
Bruno (09:05):
percent tuya.
Eduardo (09:06):
tú puedes enajenar, tu puedes hacer la puedes rentarla,
puedes vender y ya nos estamosclavando.
Pero bueno, si es un tema muyinteresante, y repito, va a
tener su propio episodio einclusive en ese episodio, vamos
a tener a un notario público quetodos, o sea así, nos vamos
adent entrar mucho en el fio,pero para ahorita no dejar
ninguna ninguna duda.
Cuestionamiento no es, esperfectamente, es permisible que
(09:27):
un extranjero, compre propiedaden territorio mexicano como dijo
bien, Bruno cerca, eh, de zonasfronterizas, o sea, zonas
fronterizas con otros países yen zonas que dan a la playa que
dan al mar no.
Y el vehículo que se utiliza esun fideicomiso y un fideicomiso
lo opera una institución
Bruno (09:49):
De hecho, para para agregar sobre esto a mí,
particularmente ya conexperiencia en varios destinos y
demás, el fiel comiso ofrecemuchísima certeza legal
comparado con otros destinosaquí pod mencionar república
dominicana, lo tenemos a marcosinclu, incluso Dubai, no o
también como Asia, por ejemplo,en Asia, tú compras una
propiedad.
El gobierno es tu socio yúnicamente tienes uso y disfrute
(10:11):
de la sociedad por una ciertacantidad de año.
No compras la propiedad, nocompras, no la no es tuya, es es
del gobierno, es como, mira, teusa por 50 años y me lo tienes
que regresar.
Sea ahora,
Eduardo (10:20):
perdón.
Casi casi lo estás rentando.
Bruno (10:23):
Es una renta largo
Pedro (10:24):
como una renta,
Bruno (10:24):
creo que 90
Eduardo (10:25):
Hacen un ling.
Bruno (10:26):
ya
Pedro (10:26):
una cesión de derechos durante equis.
Tiempo ejemplo,
Bruno (10:29):
si vamos a otro destino como.
República dominicana que túllegas y compras con tu
pasaporte La verdad es que escomo, no necesitas nada.
Vienes con tu pasaporte ycompras la propiedad.
Híjole es tan fácil así.
Yo creo que hasta uno desconfíano incluso también Dubai, no que
tú no que ven con tu pasaporte ylibre de impuestos y demás
híjole o seaa.
Realmente me da más seguridadque un banco esté metido
(10:52):
conmigo.
Brindándome el fi, el comso ydándome ese respaldo a que yo
entró directamente así con mipasaporte y yo lo veo como
cuando es muy fácil.
Siento que algo tiene por detrás
Marcos (11:01):
y ojo.
No, no le agrega complejidad alproceso, tener el fi decomiso
nada, o sea, hay hay queresaltar esa parte, o sea, el
extranjero que viene acá ainvertir sin ningún problema
puede llegar.
La propiedad que más le guste,no importa la zona la puede
elegir, puede comprarlas sinningún problema.
Y es suya, así como tú dices,por ejemplo, en en república
dominicana.
Pues sí, yo como dominicano,puedo decir que algo que a mí me
(11:24):
enamoró en ese aspecto de deMéxico es que tú tienes esa
certeza de no es de de unanegociación así hablada de
simplemente decir si mira aquícon mi pasaporte, como tú
decías, yo quiero venir acomprar una propiedad.
Se acabó.
Ya hago un contrato, no acá túllegas.
Tienes conso de por medio que tepuede proteger a ti como
extranjero y te garantiza queesa propiedad es tuya y no le va
(11:46):
a pasar nada.
Lo cual en dominicana.
Pues no, no hay ese esainstitución que te pueda
proteger así en el proceso decompra y luego de la compra.
Entonces, para cadainversionista, tanto mexicano
como extranjero aquí, si haymucha protección que es algo que
a mí de verdad me sorprendióacá.
Eduardo (12:04):
Sucede, no lo que lo que fácil se hace fácil se
disuelve, no?
Entonces vamos ahoritaadentrarnos ya en esencia, entre
lo que es la certeza jurídica,lo que es la seguridad legal, no
la certeza jurídica se refiere ala cosa se refiere a la
propiedad, no?
O esta propiedad tiene unaescritura pública registrada
(12:28):
ante el registro público de lapropiedad y del comercio.
Esta es una institución en dondese registran todas estas
propiedades.
Quién es su dueño?
Cuántas veces ya se vendió?
O sea, es una institucióngubernamental ópera por el
gobierno en donde como su sunombre bien lo dice registro
público de la propiedad delcomercio, certeza.
(12:48):
Jura significa que la propiedaden cuestión esté libre libre
Perdón libre de gravamen quesignifica un grab, una hipoteca,
un embargo que esté en juicio, osea, la propiedad está
Imposibilitada para que se puedaenajenar.
O sea, se le pueda hacercualquier tipo de operación.
(13:08):
Entonces, es muy importante queesta propiedad esté libre de
cualquier gravamen y esrelativamente fácil de checar en
este país si una propiedad estálibre o no de gravámenes
después, la propiedad cuenta contoda la documentación oficial
completa y vigente.
Nos referimos a cédulacatastral.
Nos referimos a su predial.
Nos referimos a su suelo.
(13:29):
Uso de suelo a licenciasregímenes en condominio.
Todo esto se puede checar veraz,mente y de una manera
relativamente fácil, o sea, estáal acceso público en general.
Y por último, puede sertransferida legalmente, o sea
que pueda ser transferidalegalmente mediante una
operación de compraventa convalidez notarial o osea, todos
(13:53):
estos puntos y otros cuantosmás.
Pero estos son los másimportantes, son los que engloba
la certeza jurídica.
Ahora en playa del carmen, estoes especialmente relevante por
la alta participación decompradores extranjeros, como
mencionamos anteriormente, poruna alta demanda y una alta
oferta, lo cual obliga a quetodo esté perfectamente en regla
(14:17):
para para permitir que laconstitución que ya hablamos de
eso de los fideicomisos en estecaso para extranjeros o ventas a
través de sociedades mexicanas,se den de una manera.
Fluida, por ejemplo, y ahoritaya nos pasamos a seguridad legal
para la compra más menos.
Si ustedes corrígeme si yo estoymal, no para la compra venta de
un nacional, o sea de unmexicano, ya sea de nacimiento o
(14:41):
naturalizado, okey, que no estéutilizando un crédito
hipotecario tradicional.
La operación se puede llevar másmenos una semana, dos semanas.
Me refiero a que toda ladocumentación se cheque por
parte del abogado por parte delnotario, se revise la escritura,
el proyecto de la escritura yfirmes, y literalmente tú ya
tengas en tus manos el documentolegal que dice esta propiedad de
(15:04):
tua para un mexicano.
Estamos hablando más, menos dossemanas más menos.
Vamos a poner
Bruno (15:09):
semanas
Pedro (15:09):
si el abogado lo pone fácil una semana
Eduardo (15:12):
Sí.
Bruno (15:12):
no, no, dos semanas.
El tipo promedio vaaproximadamente dos o tres
semanas porque porque el mementode la compra también que vamos a
mencionar tal vez más adelanteen un próximo episodio, hay que
requerir ciertos documentos queno dependen únicamente del
desarrollador en este casonosotros o una el propietario.
No hay que solicitar algunosdocumentos de libre grab y demás
que se emiten en el municipiocon algún un pequeño costo y
(15:35):
devoran aproximadamente unoscinco o siete días en
entregarse.
Entonces.
Yo diría que para irnos máscertero, dos de dos a tres
semanas ya la propiedad pasa sertuya del memento que dices.
La quiero al que firma laescritura dos a tres semanas,
Eduardo (15:49):
a tres semanas para un nacional, okey para un nacional
que está tramitando.
Bueno, ya pidiendo, ya estuvoaprobado para un crédito
hipotecario.
Esto se puede llegar al mes.
Bruno (16:00):
a un mes
Eduardo (16:00):
más menos.
Ok, estamos hablando ya uncrédito hipotecario tradicional
u un mes aprobado,
Marcos (16:06):
aprobado, o sea, exacto, aprobado
Eduardo (16:07):
repito, osea toda toda esta documentación que
mencionamos que hay más que todoeste en regla.
Si las cosas no están en regla,eso no significa que no se
puedan poner en regla.
Se ponen en regla que esas esotra de las cuestiones que
brinda el país que brinda unlugar como playa.
El carmen, si no está en regla,se puede poner en regla.
Pero bueno, eso obviamentealargará el trámite.
(16:29):
Y ya, por último, tenemos a losextranjeros que requieren
obviamente este fideicomiso, yesto puede llevarlo quizás a mes
y medio más
Bruno (16:38):
Sí, ose.
Básicamente los tiempos más omenos son similares.
Se puede agregar una semana más.
Incluso yo también diría, comotú mencionas, mes, mes y medio,
no más que eso, siempre cuandoesté todo bien, no todo que
avance rápido porque porque eneste caso se solicita la
aprobación de relacionesinternacionales.
Quien aprueba también laparticipación de este, este
nuevo propietario en la comprade esta propiedad, no este nuevo
(17:00):
cliente o inversor en la comprade esta propiedad.
Lo más importante también arecalcar sobre esto de la
certeza legal.
También hay que ver la partefiscal, no?
Eso es algo súper importante.
Y más que nada, clientesextranjeros que preguntan y
dicen ok, este es el precio dela propiedad.
Y ya con esto, no, no, no.
O sea, hay muchos otros costos.
Que hay que evaluar.
Y obviamente hay que tener loscontemplados y ya que va
(17:21):
afectar, obviamente al mementode tu compra, tu cartera, y
también va afectar en lo queviene siendo de la rentabilidad
esperada.
No hay que contemplar los gastosnotariales también súper
importantes a mencionar no quela propiedad, los gastos
notariales al memento deescriturar y tomar esta certeza
legal de tu propiedad, tuposición legal, vas a tener que
agregar entre un seis sietepercent aproximadamente es lo
(17:42):
que se maneja en la plaza sobrelo que viene siendo gastos
notariales también lo que vienesiendo registros públicos sval
lugos también hay que contemplaren muchos casos, el el impuesto
sobre la renta no elcr es súperimportante importante en este
caso en nosotros comodesarrolladores.
Muchas veces no tocamos estostemas porque son propiedades
nuevas.
Pero el memento de una reventasi una unidad se compró en un
(18:03):
precio muy bajo 10 años después,se revende el nuevo comprador
también va a tener que pagarimpuestos sobre la renta.
No son impuestos.
Que al final van sumando ysumando y sumando.
Y esto afecta como mencionabaantes a tu retorno de inversión,
no a tu retorno, inversión a tuplusvalía o lo que viene siendo
la rentabilidad esperada.
Eduardo (18:20):
Por eso, por eso es muy importante, eh, a todo lo que
nos escuchan que tengan muyclaro no que su asesor les les
informe que obviamente elabogado que les representa, ya
cuando estén en esta etapa oinclusive antes de llegar este
eta o porque, como bien dijoBruno, todo esto va a impactar
no en el retorno de inversión yen en el negocio que pretendan
(18:40):
ustedes hacer con estapropiedad.
Pero todos estos impuestos estánescritos.
están totalmente, son totalmentetransparentes.
O sea, no les van a de repentesacar por ahí por debajo de la
manga, un nuevo impuesto o unnuevo costo.
O sea, todo está ahí, todo saletodo aparece, no?
(19:01):
Claro si uno no lo pide.
Bruno (19:03):
o más que nada, si no lo mencionan, ese es el tema.
Todo está ahí.
Pero muchas veces el vendedorpor cerrar la venta tra a veces
omite algún costo por acá, porallá.
Y eso, obviamente, primero quele quita profes, finalización,
no a nuestro rubro, sino tambiénque después el cliente se
encuentran con ciertos gastosque no tenía contemplado.
Y si está comprando su unidadcon su dinero, justo esto puede
(19:26):
causarle algún
Pedro (19:27):
ahí, pero
Eduardo (19:29):
por eso, pero por eso estamos acá.
Por eso estamos acá parabrindarles ustedes nuevamente,
estas herramientas no, no paradecirles en dónde comprar ni con
quién comprar ni con quién irse.
Pero con bien dice Bruno, o seaen el viñedo del señor de todo,
verdad?
Y se van a topar con gente quesi les les pongan todas las les
abran todas las cartas, se laspongan sobre la mesa y le
(19:51):
resuelvan todas las dudas.
Pero bueno, de repente habránlos que no o no tienen el
conocimiento, pero es muyimportante que ustedes ustedes
sí lo tengan, no?
Entonces
Pedro (20:00):
pero por ejemplo, es lo que se diferencia un buen asesor
de un mal asesor.
O sea que el asesor que te diceoye, pero tú estás contemplando
Bruno (20:09):
claro, pero el cliente no lo sabe,
Pedro (20:12):
pero por eso, pero por
Bruno (20:13):
podemos decir que es bueno, malo porque sabemos del
Pedro (20:16):
Pero por eso un buen asesor la agarra y oye, pero
tienes en cuenta que tienes quepagar aquí un percent a la hora
de escriturar y tienes en cuentaque te están diciendo que vas a
ganar.
Hay muchas veces que lo dicen1030 MXN$1,000 mensuales.
Oye, pero has tenido en cuentaque tienes que pagarte a tu
propio tim manager.
Tienes a lo mejor algún gastoque no has tenido en cuenta.
O sea todo ese tipo de gastos.
(20:38):
Hay muchas veces que no lostienen en cuenta.
Y luego de repente se llevan unasorpresa.
Oye, tú me prometiste esto, eh?
Eduardo (20:43):
Así es.
O tú no?
Tú no me dijiste esto.
Tú no, tú no.
Tú no me dijiste que había quepagar x impuesto.
O sea, el impuesto no salió dela nada.
Pedro (20:51):
No, no.
El impuesto estaba
Eduardo (20:52):
que no se le informó al comprador o bueno, el comprador
no fue y hoy hoy por hoy, y yesto será tema de
Pedro (20:59):
otro
Eduardo (21:00):
episodio hoy por hoy que hay no hay pretexto para que
un comprador no esté informado.
Quizás.
Súper mega bien informado.
Puede tener un proyecto másdifícil, pero que no pueda
informarse, que no tenga accesoinformación de una manera muy
fácil y muy directa.
O sea lo que nosotros leshicimos a ustedes, a nuestros
(21:23):
oyentes, los que nos escuchan,los que están pensando invertir,
sean donde sea, sea con quiensea, sean curiosos, me explico
entre en cheque.
Vean asesor, no, obviamente no,no la compra de bien inmueble no
es una compra de impulso ahorasus excepciones, verdad?
(21:44):
Pero generalmente no es unacompra de impulso.
No están yendo a comprar unreloj.
No están yendo a comprar unajoya o bueno, hasta un coche.
A veces pudiese ser una comprade impulso.
Entonces eso nos conlleva a loque viene siendo ahora la
seguridad legal.
Y con eso ya cerramos estebloque.
Que viene siendo la seguridadlegal, el proceso en sí, o sea,
(22:05):
primero hablamos de la certezaque ya son más físicamente
ciertas cuestiones de las cualesya platicamos.
Y bueno, la seguridad legal esel proceso en sí.
Es todo el proceso que conlleva.
De se conlleva dentro de estaoperación, no?
Entonces el desarrollador que eldesarrollador tenga todos los
antecedentes verificados y quetenga todos los permisos
(22:25):
autorizados, no que el contratode promesa de compra venta que
el contrato definitivo esténrevisados por abogados
inmobiliarios.
Y obviamente hay muchosdesarrolladores que son muy,
muy, muy, muy transparentes eneste proceso.
Y como platicamos, bueno,obviamente hay de todo en este
en este gran viñedo, pero haymuchos desarrolladores muy
(22:49):
transparentes muy buenos en estazona que lo único bueno, no lo
único, pero de de lo que más lesinteresa es que.
Ustedes como inversionistas,estén contentos, me explico,
salgan contentos.
Porque una inversionista quellega compra tiene una buena
experiencia, eh?
Generalmente va a promover eldestino.
Va a promover el el, eldesarrollo y eso obviamente les
(23:13):
les interesa a todos muchísimo,no?
Entonces, pues, bueno, a verquién cierra acá para poder
avanzar con el siguiente factor?
Bruno (23:22):
pues, bueno, si quieren, si quieren
Pedro (23:23):
no me peleo
Bruno (23:25):
no básicamente como mencionaba no todos estos puntos
que estamos tocando y los quevamos a tocar ahora a
continuación hacen que al final,una buena inversión sea una
buena inversión, no, a veces unose va por el precio.
Se va por el descuento.
Oye, esto está más barato.
El descuento que me estánofreciendo está muy bueno y
demás.
Cuidado, cuidado.
Mucho cuidado.
No solamente también por laparte legal, sino también lo que
(23:46):
te entregan como producto final.
No hay que mencionar que si teofrecen un muy buen descuento de
algún lado, sale ese descuento.
Pedro (23:53):
que
Bruno (23:53):
hay que mencionar esos puntos de algún lado.
Sale ese descuento y esedescuento de donde sale de la
ganancia, el desarrollador lodudo.
Va a salir de donde de tuscalidades que
Pedro (24:01):
típico que te dicen no, oye, tú que me ofreces, este me
está ofreciendo un percent.
Me lo da amueblado, eh?
Me paga la escrituración y dicestú, excelente compra, señor,
siga ahí a ver qué le pasa.
Eduardo (24:14):
Así es.
Yo creo que, bueno, vamos apoder adentrarnos.
Digo, habrán también episodiosen donde platiquemos ya mucho
más ameno.
Digo, este sí ha sido un poquitomás técnico de todos estos
diferentes tipos de experienciasque que hemos vivido.
Se sería también un tema muyinteresante pero, bueno, esto
nos conlleva este comentario nosconlleva al siguiente factor que
(24:34):
va muy ligado que viene siendola transparencia financiera y.
Costos ocultos.
Ojo, costos ocultos no significaque no existen, no, ahí están.
Y obviamente está de uncomprador de un inversionista
curioso, no que no se queda conlos brazos cruzados para hacerse
(24:58):
de toda la información y de estatransparencia financiera.
No, no hay nada peor que creerque tu próxima inversión este
bien inmueble.
Este departamento, esta casa vaa costar x y luego descubres que
termina costando ye no.
Y repito, hay muchos, muchosdesarrolladores en la plaza que
(25:20):
son.
Transparentes totalmentetransparentes.
Le van a abrir los libros.
Lo que ustedes piden se les da yasí debe de ser.
Me explico.
Y así debe de ser en cualquierlugar.
Okey?
Y ustedes tienen el derecho deexigirlo de pedirlo mucho
cuidado con un desarrollador oun vendedor en donde no le
quiera mostrar.
(25:41):
Obviamente, cualquier tipo dedocumentación pertinente.
Obviamente hay muchasdocumentaciones también que en
otro episodio platicaremoscuáles si se pueden pedir cuáles
si tienen ustedes derecho aexigir y bueno, a cuáles puede
ser un poquito más máscomplicado, pero es muy
importante esta transparenciafinanciera y costos ocultos para
(26:02):
que no se lleven ningunasorpresa en un futuro, como por
ejemplo, a ver marcos, cuéntamedigo, son un sinnúmero pero
bueno
Marcos (26:09):
para
Eduardo (26:09):
nombrar algunos cuáles son estos principales este
puntos a a tomar enconsideración
Marcos (26:15):
Pues mira, yo estoy muy de acuerdo con lo que tú
mencionabas hace un mementoeduardo de que sean muy curiosos
que apart de ser curiosos, puesexigen porque generalmente lo
único que se presenta, porejemplo, que se puede ver en en
un anuncio de redes sociales dela promoción de un proyecto en
construcción o de unapartamento, pues ya en venta,
(26:35):
listo para entrega inmediata,solo se menciona.
Como muchas veces el preciototal del departamento y a veces
incluso te llegan a mencionar loque es el enganche, pero
Bruno (26:44):
precio y los segundos de la playa, no
Marcos (26:47):
no?
Bruno (26:48):
a la playa es lo único que se menciona.
Marcos (26:50):
siempre se menciona literalmente minutos de la
playa, el precio y para hacertelo más atractivo, a veces solo
ponen el enganche.
Y bueno, hay algunos quelamentablemente creen que el
enganche es el valor total, perosí tiene pasar
Pedro (27:04):
demasiado,
Marcos (27:05):
pero igual tienes que tomar mucho en cuenta lo que son
las formas de pago, los que sonlos costos por financiamiento en
cada caso, cuando lo hay tambiénlos costos de escrituración, los
honorarios que hablábamosanteriormente que mencionaba
Bruno también con los gastos dehonorario del notario.
Pero si Se se ve mucho que elcliente como tal cree que que es
(27:27):
el valor del departamento, loúnico que va a tener que pagar y
listo.
Tampoco hay veces que tomanmucho en cuenta el el modo de
pago, o sea, la forma de pago,perdón, porque acá, por ejemplo,
hay leyes de de, pues,prevención de lavado, muchas
personas.
Pues tal vez que reen que acá enMéxico se puede llegar a comprar
una propiedad todo con efectivo,pero pero no se depende de de
(27:51):
pues, el mundo que se tengaautorizado por ley por la ley
anti lavado hoy por hoy vienensiendo alrededor de ocho, pero
igual son ese tipo de cosas queque tiene que tomar en cuenta
como lo va a pagar, cuánto va apagar y qué cosas realmente
tiene que pagar.
Pues el el cliente, esteinversionista cuando ya va a
elegir su propiedad
Bruno (28:10):
exacto.
Y también muchos gastos o odetalles que el desarrollador
debe ofrecer y aclarar deentrada no lo que viene siendo
básicamente una cotizaciónclara, no obviamente donde se
puedan ver los costos comomencionabas el precio total, el
pago de enganche como se va apagar algo súper, súper
importante y en un destino comoes aquí, playa del carmen o
(28:31):
bueno, los riviera maya engeneral, que es algo que no está
tan contemplado en otrosdestinos, sociedades a nivel
mundial, no justo.
Ay, lo platicamos en la oficina,es el tema del mantenimiento
porque todos o o básicamente lagran mayoría de desarrollos aquí
en la ciudad, al estarpreparados para afluencia
turística, ofrece una grancantidad de amenidad, no
obviamente padrísimo que tucondo tenga una gran cantidad de
(28:53):
amenidad, pero eso tambiénincrementa tu costo de
mantenimiento.
No tal vez en ciudades comociudad de México, donde no
tienes un tienes un condominioen edificio, pero tu única
amenidad viene siendo elelevador, el estacionamiento y
el portero.
Y no tiene al ver que gimnasio ydemás te ofrece un costo capaz
que de MXN$500 300 mensual.
Cuando aquí el costo demantenimiento ascienda a unos
(29:15):
pesos mensual.
Por qué?
Por lo mencionada antes, el temade las amenidad entonces es un
costo que muchas veces no semenciona, pero hay que
aclarárselo al nuevo propietariopara que lo contemple, no,
porque también, nuevamente, vava a afectar a su retorno,
inversión y va afectar a suscuentas mesa a mesas, no?
O sea, es un costo que, si bienno es muy alto, es un costo fijo
mensual que vas a tener quepagar, cubrir vivas ahí o no
(29:36):
ibas ahí, lo rentes o no lorentes est, est este vacío o
esté completo a mes, lo tienesque pagar para que luego cuando
vengas, tengas un departamentoen un condominio con este tipo
de avenidas mencionadas,
Pedro (29:47):
precisamente total.
Eduardo (29:48):
Totalmente no.
O sea, repetimos todos estos.
Puntos, eh que ya mencionaron?
Mis compañeros están a sudisposición o deben de estar a
su disposición?
lo óptimo lo idóneo es que eldesarrollador o la persona, el
agente inmobiliario, el broer,el asesor que los esté
representando, eh, lo pida, lopre, lo lo cuestione y se lo
(30:13):
muestre.
Me explico.
Y de lo contrario, bueno, queustedes lo tengan muy presente
para que se lo pidan aldesarrollador.
Se lo pidan a su representante yse les haga ver porque este tipo
de sorpresas, pues obviamentedejan un sabor muy, muy, muy
amargo, pero no son cuestionesque de repente se la sacan de la
manga, como lo dije alprincipio.
Ahí están, ahí están.
Bruno (30:34):
También hay que aclarar un punto a hacer un paréntesis.
El único dato que normalmente teofrecen como escrito en piedra
es el retorno de inversión.
Es el único dato que no deberíair escrito en piedra porque es
algo que no podemos adivinar,no?
Si bien se puede dar unaproximado.
Nunca es el dato certero.
Hay veces se ve en publicidadesde que percent retorno,
(30:57):
inversión, mucho cuidado,híjole.
La única forma que yo recomiendohoy es tu me de retorno,
inversión, okey, lo ponemos encontrato y me lo firmas porque
por 10 años, excelente, porquees muy fácil nombrarlo decirlo
al aire, pero nadie te va afirmar sobre eso.
Entonces, mucho cuidado.
Hay gastos fijos comomantenimiento y demás que si se
pueden establecer antes, perohay gastos como de rentabilidad
(31:19):
y demás que dependen de muchosfactores y no se pueden asegurar
al futuro
Eduardo (31:23):
y y quizás y todavía si fíes les decir la única manera
en que les pueden garantizarpero me retracto porque ni
siquiera pero.
Una de las pocas maneras endonde un desarrollador o alguien
llámese, quien sea que lespudiese entre coms, estoy
utilizando el entre comillas,garantizar ese retor de
diversión es porque esedesarrollo, ese proyecto, esa
(31:46):
propiedad ya lleva muchos añosoperando y les puedan decir ya
miren aquí en el año uno
Bruno (31:54):
un histórico, y aun así tampoco claro, todavía
Eduardo (31:57):
Y todavía si por eso me digo me retrato.
Y todavía si, entre comillas,garantizar porque siendo un
destino turístico en dondeobviamente un año varía con el
otro, les solamente les podríandar un estimado y un estimado
bastante aterrizado cercano,pero nunca, nunca garantizado.
Y nuestra recomendación, siustedes que nos escuchan tengan
(32:20):
mucho cuidado cuando les dicenretorno de inversión
Bruno (32:26):
ojo
Eduardo (32:26):
Si paren las orejas, abran bien los ojos, lean bien,
las litas
Bruno (32:31):
es, es, es algo que por ahí no se menciona lo que tú
tocaste ahora el tema delretorno de inversión garantizado
algunos desarrolladores lo loofrecen no para volverse como
atractivo frente a lacompetencia en cuestiones
publicitarias,
Pedro (32:44):
Eso anuncio
Bruno (32:44):
pero.
El punto importante, este lo dantal vez un año.
No retorno, inversión 13 porpercent el primer año.
Ok, tú crees que esa renta laestá generando el departamento?
No, esos son costos duros quesalen directamente del
desarrollador.
Lo pone de su bolsa para queesto suena atractivo.
El primer año, el segundo año detu retorno cae al y te diste
(33:05):
cuenta que no hiciste una muybuena compra.
Pedro (33:07):
Y si te fijas cuidado y bueno, no, no compraste, pero
no, no compraste la propiedadese retor año, verdad?
No, no, no, pero también hapasado y me parece que lo vi
contigo en, no voy a decirnombres, obviamente.
Pero si que lo analizando unproyecto, me acuerdo
analizándolo con Bruno.
Vimos que un proyecto ofrecía sino me confundo como el percent o
(33:29):
algo así de retorno deinversión.
Pero lo que te hacía era suMarte, la plusvalía y el posible
retorno de inversión.
Y te lo estaban dando como sitodo fuera lo mismo.
Entonces.
Eh, decías tú a ver esto parallevarte hasta la profeco
Eduardo (33:44):
es sí.
Y cada vez la autoridad también.
Por eso volvemos al al tema delo de cómo también México o o el
gobierno a que le al quien lecorresponde proteger al
comprador, al consumidor.
Empieza a tomar cartas en elasunto.
No, esto ha ido cambiando.
Y lamentablemente, como lesdije, no hay de todo no es está
de ustedes asesorarse bien ycaer con un un buen ejecutivo de
(34:08):
ventas con un buen broker.
este individuo los llevará conun desarrollador reputable me
explico.
Entonces, si es muy importanteno caer en este tipo de promesas
falsas, no?
Y qué es lo que sucede por eso,nosotros nuevamente, decidimos
hacer este podcast donde.
Repito y lo estaré diciendo papareceré con un disco rayado,
(34:30):
pero no importa para brindale austedes, nuestros oyentes y y
prospectos inversionistas en delcarmen, contenido de valor para
que puedan instruirse y haceresas preguntas.
Y gobierno lo dije también, quesean curiosos, no?
Eh?
Hay muchísimos desarrolladoresque sí, son muy honestos que sí,
son muy transparentes.
(34:50):
Y con esos ustedes deben decaer.
Hay una gran cantidad.
Ya lo dijimos.
Hay una gran cantidad de oferta.
Hay todavía una mayor cantidadde demanda.
Y queremos que primero seenamoren del destino y terminen
invirtiendo aquí con nosotros.
Bueno, pues eso nos lleva a lasiguiente al siguiente factor de
gran importancia que vendríasiendo a ver, cuenta los
(35:12):
perrito.
Cuál es el siguiente factor?
Pedro (35:14):
principalmente.
Cómo detectar y evitar estos, loque serían costos ocultos que no
son ocultos como decimos, sinoque ahí están.
Pero nunca se dicen yo a mí unacosa que me encanta las
presentaciones en cuando mellama un cliente, un posible
inversor es sobre todo decirlemm, tiene alguna pregunta?
Por favor, no se quede conninguna duda.
(35:35):
Pregunte todo que le quede todoclaro.
Pero por ejemplo, en esosmomentos, hay veces que tanto ha
incluso el asesor como alcliente o el posible
inversionista le llega a pasar.
No se lleva se deja llevar porla emoción, no?
Si me gusta, vamos paraadelante.
Y entonces llega el primer, elprimer factor, no, donde debemos
centrarnos que es leer elcontrato.
(35:57):
Vamos a sentarnos, leer elcontrato.
Yo lo voy a leer, tú lo vas aleer.
Y ahí empieza un fit bar.
No, tú me mandas tuscomentarios.
Vamos a verlo luego también unacosa que es muy importante, yo
creo que a la hora de.
Pero esto ya es de la búsqueda.
Incluso te diría que antes delcontrato es x proyecto, vale,
voy a buscar reseñas más que delproyecto en sí.
(36:18):
De quién está detrás de eseproyecto?
Quién hay construyéndolo
Bruno (36:22):
más que nada, no tanto reseñas, sino revisar a fondo su
currículo.
No un desarrollador
Pedro (36:28):
u fu justo
Bruno (36:29):
clave, no, no por la reseña.
Pues está muy a discreción de de
Pedro (36:33):
hay muchos hate.
Bruno (36:33):
uno pone exacto, sino evaluar exactamente el currículo
en el desarrollador y visitaresos proyectos.
No visitar los proyectos te va aayudar a ver cómo se mantienen
en el paso del tiempo, cómo hansido construidos.
Y eso te va a brindar tambiénuna perspectiva de la calidad
con la que construye eldesarrollador.
No, eso para mí es, es súperimportante y palpar con tu
(36:54):
propios ojos y ver y conocer yplaticar incluso con
propietarios de esos condominiosya construidos por este
desarrollador, te va a ayudarmucho a tomar una decisión muy
acertada, no?
Eduardo (37:04):
Sí, yo conocí.
No voy a decir el nombre, peroconocí un desarrollador que una
de las cosas que hacían o quehacen todavía ya no lo sé.
Eran lo acabas mencionar.
O sea, cuando llegaba uncliente, primero lo llevaban a
ver lo más antiguo que habíanconstruido.
Desarrollado.
No decían bueno, para que seenamore de lo nuevo, hay que
mostrarle y presumir lo viejo,no un desarrollador pues
(37:27):
obviamente ya cierta experienciay trayectoria.
Pues va a tener un sinúmero deproyectos, no?
Y estos proyectos les Lesinvitamos a ustedes que exigen
que pidan visitarlos, vean osede a dónde va una
desarrolladora, de dónde vino,que es lo que está haciendo, que
es lo que hizo, no?
Y ya después.
Pues hay una alta probabilidadde que el nuevo proyecto siga
(37:52):
con esas esa línea, no al finalde cuentas,
Pedro (37:56):
eh,
Eduardo (37:56):
lo que uno quiere.
Y repito, ustedes ustedes estánponiendo su dinero en un bien
inmueble en un destino en dondeustedes quieren obviamente
generar un retorno de inversióny quieren al final de cuentas,
toda inversión.
Esto, pues lo dicen los grandes.
Yo nada más.
Estoy repitiendo.
Toda inversión representa unriesgo.
(38:19):
Toda inversión representa unriesgo lo que nosotros les los
estamos dando hoy y lesestaremos dando en los futuros
episodios de echando raíces.
Son múltiples herramientas queles permitan ustedes reducir ese
riesgo.
Me explico.
Y entonces lo que estamosplaticando hoy, lo que estaremos
(38:39):
platicado mañana son pequeñasherramientas para que ustedes
bañan reduciendo ese riesgo pocoa poco, poco a poco, poco a
poco.
Y bueno, ya estará de ustedes silas utilizan o no las
Pedro (38:50):
totalmente de acuerdo.
más, sobre todo, por ejemplo,con lo que decía Bruno en mirar
mucho CV también la experiencialos años que lleva operando en
ese mercado.
Pero a mí también, un factorsinceramente dentro del rubro
que me da seguridad de undesarrollador, es como, hablan
los otros compañeros del rubro.
(39:12):
O sea, eh, porque deciden estedesarrollador o porque prefieren
llevar a sus clientes con estedesarrollador.
Eso para mí dicen muchísimo.
Eduardo (39:21):
Así
Bruno (39:22):
Exacto.
Pues al final también uno comobroer bueno que he sido broer
antes.
Lo que busca también es cubrirseno en el sentido de oye, pues yo
quiero que mis clientes estestén felices y y no, y puedes
dormir tranquilo, no en elsentido de si tú vas.
Sí.
Porque este me ofreció unacomisión alta y demás.
Después no le entregan elcliente y cliente pierde la
confianza en ti.
(39:42):
Olvida de tener referidos.
olvídate
Pedro (39:44):
va encima
Bruno (39:45):
después el cliente.
Va a estar todo el díamarcándote y demás.
Y si llegan in estancia legales,tú como broer vas a juicio
también.
Entonces, realmente sí, hay quecubrirse muy bien y hacer una
muy buena chamba muchos lo hacenpor cuestiones de comisiones.
Otros lo hacemos por cuestionesde de un trabajo, una pasión de
ofrecer un excelente servicio,no?
Entonces también hay que mediresos riesgos en cuestión de con
(40:06):
quién vamos a trabajar o conquién elegimos que sea nuestro
broer o rial to intermediario es
Pedro (40:11):
es que ahí volvemos al precisamente a lo mismo de oye,
ahí se va a notar quien es unasesor de verdad, quién es un
buen asesor y quién es un asesorque precisamente se mueve por el
dinero que al final, esos sonlos típicos asesores que te
duran un año, dos años porque seterminan quemando ellos mismos.
Se podría decir
Eduardo (40:29):
totalmente y bueno para cerrar y darle seguimiento.
Bueno, aquí nuevamente, eh,creemos les hemos demostrado,
bueno, playa del carmen es unmercado altamente rentable,
altamente rempl, pero tambiénobviamente altamente
competitivo.
La transparencia financiera nosolo protege al comprador,
también fortalece La reputaciónde las desarrolladores serias es
(40:54):
lo que estamos.
Hemos estado hablando uncomprador informado.
Un comprador curioso es uninversionista que puede
calcular, prever y sobre todo,tomar decisiones inteligentes,
no de igual manera existen playel carmen múltiples agencias
como lo que ya mencionamos,múltiples agencias profesionales
de bienes raíces con agentesinmobiliarios dispuestos a ganar
(41:18):
su confianza y ofrecerle elmejor servicio está de ustedes.
Nuestros oyentes dar con estasagencias, dar con estos agentes.
Y bueno, repito, ser muycuriosos.
Muchísimas gracias a todosaquellos que nos acompañaron en
este tercer episodio de chanoraíces playa del carmen
(41:39):
oportunidad inversión en susegunda parte.
A continuación estaremoshablando de estado del proyecto
inmobiliario prea y etapas deconstrucción, seguridad legal y
financiera.
Mantenimiento y administraciónentre muchos otros temas más.
Les invitamos a seguirescuchándonos aquí en su podcast
echando raíces.
(42:00):
No dejen de seguirnos en suplataforma favorita para
escuchar podcast y en nuestrasredes sociales como arroba.
Echando punto raíces guión bajopodcast a todos mis colegas los
podemos encontrar en Instagram aBruno rodea como Bruno roba GUI
bajo.
A Pedro abiu como Pedro abiu derealtor a marcos perdomo como
(42:23):
asesor de sur y a un servidorcomo e vales podcast.
Así es que esperamos a que nosacompañen en la tercera y última
parte de playa, el carmen.
Oportunidad.
Inversión no se la pierdan.
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